温州市土地管理局
关于土地管理部门在国有土地使用权
转让过程中的管理职能的通知
温土管发字［1991］第49号
本局各处、室、所、分局：
为了认真贯彻落实《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国务院第55号令）和国发［1990］31号文件的规定，做到依法行使职权，提高办事效率，现将有关法律、法规和上级文件规定的土地管理部门在国有土地使用权转让过程中的管理职能明确如下，望各有关部门在执行中认真掌握。
一、负责制定有关政策和行政规章，解释有关法规、条例。依据：（1）55号令第53条规定：“本条例由国家土地管理局负责解释”。（2）31号文件第1条规定：“国家土地管理局主管全国土地的统一管理工作，负责制定土地政策、法规……”。具体负责制定和解释土地使用权转让、出租、抵押、终止的有关政策、法规、制定审批、登记、发证、定级估价、收费和土地纠纷处理等方面的管理程序和规范。
二、负责进行监督检查。依据：（1）55号令第6条规定：“土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查”。（2）31号文件第1条规定：“国家土地管理局……统一查处土地权属纠纷，实施土地监察”。监督检查的主要内容有：①监督检查国有土地使用权转让中的各个环节是否符合法规、政策及出让合同的规定；②对转让土地使用权的面积、用途、期限和土地开发、利用、经营的全过程进行监督检查；③对土地使用者是否按规定办理转让手续和交纳有关费用进行监督检查；④对转让合同中所列条款进行审查；⑤监督检查转让过程中是否存在欺诈行为（如隐瞒交易价格等）；⑥对土地使用权抵押的设定和处分监督检查；⑦查处土地权属纠纷。
三、对违法行为实施行政处罚。依据：（1）55号令第19条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的土地使用权不得转让”。（2）55号令第17条规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。（3）55号令第46条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应没收其非法收入，并根据情节处以罚款”。对以下情况给予处罚：未按出让合同规定擅自转让的；不符合条件或非法进行的转让、出租、抵押、赠与等行为；未按规定办理手续和未及时缴纳使用土地的有关费用；土地使用权经营过程中的欺诈行为和炒卖行为；转让过程中的其他违法行为。
四、负责土地登记发证管理。依据：55号令第7条规定：“土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止的登记，由土地管理部门……依照法律和国务院有关规定办理。”在土地登记时，土地管理部门必须对土地使用权出让、转让合同、变更合同、出售交换合同、抵押合同和土地使用权赠与、继承的有关证件审查清楚，符合法律和政策规定才予登记，确认其权益。
五、负责审批土地使用权的分割转让。55号令第25条规定：“土地使用权……分割转让的，应经市、县人民政府土地管理部门……批准，并依照规定办理过户手续”。土地使用权分割转让有两种形式：一种是通过出售商品房等形式，第一次受让的土地使用者将土地使用权分割转让给若干个土地使用者；二是成片土地开发后，由于引进若干项目，从而将土地使用权分割转让给多个土地使用者。在这些涉及土地权属转移过程中，土地管理部门都要审查其是否符合合同规定，其权属、面积、界址等是否清楚，经审查合格后给予变更登记，核发国有土地使用证书。
六、负责土地权属管理。31号文件第四条规定：“土地权属管理，由国家土地管理局负责”。对土地权属的管理，也就包括了对土地产权管理。可以说，进入市场的土地使用权都是地产。既然对土地权属的管理是由土地管理部门负责，那么对地产的管理当然也应由同一个部门负责，并且这种管理贯穿在出让、转让、出租、抵押直至终止的各个环节和各个方面。
七、负责地价管理。31号文件第六条规定：“国家土地管理局负责……进行土地估价和分等定级”。55号令第26条规定：“土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施”。地价管理主要内容：（1）按土地的不同条件、用途划分土地等级，为地价的确定提供依据。（2）科学评定等级，每年要向社会报告公示地价或称基准地价，土地管理部门以此对土地市场进行调控。（3）转让价格明显低于市场价格时，土地管理部门代表政府购回土地使用权，防止引起市场混乱。
八、负责收取有关费。主要有三种费用：一是地价款，55号令中已明确规定由土地管理部门收取。二是过户费是土地管理部门在办理土地权属变更登记手续时收取的费用。三是土地增值费，是由于土地增值而产生的费用。举例来说，如果1990年一亩地的价格为100万元，地上房价也为100万元。由于地价随经济发展而不断上涨，如上涨幅度为每年5%，四十年后一亩地价上涨到400万元，而房屋按国际惯例，每年折旧按2.25%计算，四十年后全部折光。所以说，增值的是土地。土地管理部门收取以上费用，凭省政府同意省物价局、财政厅核发给土地管理部门的《收费许可证》进行。
温州市土地管理局
一九九一年八月三十日