浙江省人民政府

关于印发《浙江省城镇住房制度

改革实施方案》的通知

 

浙政[1992]12号

 

各市、县人民政府，各地区行政公署，省政府直属各单位：

    《浙江省城镇住房制度改革实施方案》经省委、省政府研究同意，并已报国务院住房制度改革领导小组批准，现印发给你们，请结合各地实际，认真贯彻执行。

    住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是一件利国利民的大事。这项改革涉及面广，政策性强，任务艰巨复杂，各地要切实加强领导，精心组织，认真安排，抓紧制定实施方案和配套政策；同时，加强宣传工作，发动干部群众参与住房制度改革，按全省统一部署推开住房制度改革。在改革中要注意总结经验，遇到涉及全省性的政策问题，及时报省住房制度改革领导小组。房改起步后，要积极创造条件，加大改革份量，着力于机制转换，确保房改方案的顺利实施。

 

 

 

  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　  浙江省人民政府

  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  一九九二年四月二十日

 

浙江省城镇住房制度改革实施方案

 

    根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)和国务院国发[1988]11号、国务院办公厅国办发[1988]13号、国办发[1991]73号文件的规定，结合本省实际情况，制定本实施方案。

 

一、改革的目标和原则

 

    住房制度改革的根本目的是：缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。总的目标是：通过改革，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换取得住房的所有权或使用权，使住房进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，加快住房建设。到本世纪末，公房租金计租标准要努力达到包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素的成本租金水平；解决人均居住面积4平方米及以下的居住困难户的住房问题，改善人均居住面积4平方米以上至6平方米的住房户的住房条件，住房成套率达到80％以上，大部分危房、棚房、简屋得到改造，基本上实现每户有一套经济适用的住宅，人均居住面积达到9平方米以上；发展房地产市场，建立和健全住房资金的融资体系，加速住房机制的转换。

    改革的基本原则：

    ——改革住房投资和建设体制，坚持国家、集体和个人共负担的原则，发挥三者积极性，扩大资金来源，增加住房供给；

    ——改革公房低租金和无偿分配的制度，坚持租、售、建并举的原则，逐步提高公房租金，实行新房新制度，鼓励购房，促进建房；

    ——充分考虑国家、集体和个人的承受能力，坚持统一政策、分散决策的原则，积极稳妥，因地制宜，方式多样地推进改革；

    ——坚持机制转换的原则，转换传统体制下的运行机制，逐步建立体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制，实现住房商品化。

 

二、改革的内容和政策

 

    住房制度改革的内容是：逐步提高公房租金，积极出售公有住房，扶持集资合作建房，实行新房新制度，推行公积金制度，统一建立住房基金。具体政策如下：

    (一)逐步提高公房租金

    (1)合理调整公房租金是住房制度改革的核心环节。一九九二年起，全省所有城镇公有住房租金都要调整。采取分步提租、适当补贴的办法，并坚持多提少补，每平方米使用面积平均月租金不低于0.35元。提租后，由所在单位给住房的职工以适当补贴。补贴系数控制在月基本工资的3％以内，一次核定，按月发给，原有公有住房补贴同时取消。有条件的城镇，企事业单位可适当加大提租和补贴幅度。新增租金中职工个人负担部分，平均不低于25％。

    补贴确有困难的贫困县和私房比例高的城镇，也可实行适当提租不补贴的办法。

    (2)对住房面积超过规定标准的要加收租金。住房面积标准，按《省委、省人民政府印发关于清理国家机关干部在建房分房中问题的若干规定的通知》(省委[1983]15号)执行。超标加租采取累进办法，分档加租额由省住房制度改革领导小组确定。对多占公有住房空关的、擅自转租牟利的、占住公房而出租私房的，必须限期退出公房，不退的从重加收租金。

    (3)调整公房租金后，对离休干部，住房在规定面积标准之内，提租补贴后增支部分，给予减免补照顾。对已故离休干部的配偶，提租补贴后增支部分，给予适当减免；其中无固定收入、无子女依靠的，增支部分全额免交。

    民政和劳动部门确认的社会救济户，提租补贴后增支部分全额免交。非在职优抚户、享受抚恤待遇生活困难的烈属、生活困难的退休职工和家庭人均月收入在55元以下的最低收入户，住房在规定面积标准以内，提租补贴后增支在4元以上部分，由所在单位给予50％的补助；无单位的，在房租中减免。

    各地要严格控制减、免、补的范围，减、免、补的时间一般不超过3年。在这期间，要把减、免、补对象逐步纳入正常优抚、救济和单位困难补助的渠道。

    (4)机关、企事业单位的住房补贴资金原则上从原有住房的折旧、大修理等划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，有控制地在成本和预算中列支。

    (5)公房租金调整后增收的租金，作为产权单位的住房基金，专项用于住房的维修、管理、改造和建设，不得挪作他用。

    (二)积极出售公有住房

    (1)城镇公有住房，包括直管公房和单位自管公房，除列入近期旧城改造规划、临街宜改造为营业用房、产权未定、具有历史保护价值、平房和危房以及当地政府认为不宜出售的住房外，均可向职工、居民个人出售。房改起步时，主要是出售成套公有住房。

    (2)凡在城镇有常住户口的职工、居民家庭，经所在单位或产权单位同意，均可购买公有住房。新建公有住房和腾空旧住房，应优先出售给无房户和住房困难户。

    (3)出售公有住房分标准价和市场价。标准价房出售的对象为家住本城镇有常住户口的职工，每户限购一套。按市场价出售公有住房，出售对象是高收入者。分配新住房时，实行先卖后租的原则，凡符合分房条件的职工和符合“解困”条件的居民，可以按标准价购买本单位住房和“解困”房。

    新建公有住房的标准价，包括住房本身建筑造价和征地拆迁补偿费。房改起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂由单位适当负担。各市、县出售公有住房的价格须报省住房制度改革领导小组批准。严禁以过低的价格出售公有住房。

    公有住房出售的标准价，今后将逐步提高，每年公布一次。

    (4)要重视降低住房造价，大力发展经济实用的商品住房。

    (5)职工购买标准价房的面积，按《国务院关于严格控制城镇住宅标准的规定》(国发[1983]193号)规定的住房面积标准执行，或按人均建筑面积12平方米控制。

    职工购买新建公有住房建筑面积超过上述规定标准5平方米以上的部分，按市场价计价。

    职工购买旧公有住房建筑面积超过上述规定标准15平方米以上的部分，按市场价打成新折扣后计价。

    (6)职工购买标准价住房，可以一次付款，也可以分期付款。对购房职工、居民首次付款超过房价30％的部分，售房单位可给予适当优惠；分期付款的，首期付款不得低于30％，其余房款，可向房地产信贷部申请抵押贷款，贷款利率根据还款期长短而定。还款年限，新房一般不超过15年，旧房一般不超过10年。

    (7)按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权(按综合造价与实际售价的比例核定)，可以使用、继承，不能赠与。付清购房款并住满5年后，可以进入市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。出售或出租房屋收入扣除有关税费后所得收益按政府、单位、个人的产权比例进行分配。属政府、单位分得的部分，纳入城市和单位的住房基金。

    按市场价购买的住房，购房者拥有全部产权。

    (8)职工、居民购买住房，按国家有关规定给予减免税费的优惠。

    (9)出售公有住房回收的资金，除用于归还购建住房贷款和提取一定比例资金作为住房共用部位共用设备的维修基金外，必须全部纳入住房基金，专项用于住房改造与建设，不得挪作他用。

    (10)职工购买公有住房后，室内维修由职工负责，费用自理；共用部位和共用设备的维修，由产权单位负责，也可委托房管部门或房屋修缮企业负责，所需费用由产权单位和产权人按产权比例共同负担。

    (11)企业出售公有住房部分产权后，对尚存部分产权的固定资产，可以继续提取折旧费和大修理基金。

    (三)扶持集资合作建房

    (1)集资合作建房的对象是：按规定经过政府指定的管理部门审查批准的无购买商品房能力的单位；中、低收入的无房户、住房困难户和危房户。

    (2)集资合作建房可以以个人投资为主，个人负担土建造价，单位负担征地拆迁和配套设施费用，国家减免有关税费；可以由政府组织有偿“解困”，国家、单位、个人共同筹资建房和改造旧危房。

    (3)集资合作建房，要在当地城市统一规划下进行。可以由房地产管理部门组织集资统建，可以委托房地产开发公司代建，也可以由职工自愿组织的，经政府批准的住房合作社建设。

    在单位原有的空地上建房，或翻建住房，也可由单位自建。

    (4)集资合作建房的建筑面积，以个人投资为主的，人均建筑面积一般不超过20平方米；政府、单位、个人共同筹资建设的，按国务院规定的建房面积标准控制。

    (5)各部门要从多方面支持集资合作建房。计划部门要优先安排集资合作建房计划，对个人集资与合作建房的部分，可以不受基建规模控制，实行指导性计划；规划部门要优先给予选址定点：土地管理部门要优先审批建房用地；金融部门要积极支持集资合作建房，在住房信贷范围内予以优先考虑和安排贷款；建材部门在建材供应上给予支持。对个人集资和合作社建房，可按国家规定减免有关税费。政府有关部门应相应减免市政建设配套费等有关费用，以降低建房造价。

    (6)集资合作建造的住房，个人全额投资的，产权归建房者个人所有；以个人投资为主，政府、单位给予优惠的，个人拥有部分产权，可以使用、继承，住满5年后可以进入市场出售或出租。出售或出租房屋收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。

    (7)集资合作建房的维修管理，按职工购买标准价房后维修管理办法办理。

    (四)实行新房新制度

    (1)从一九九二年一月一日起，全省所有城市(镇)全民和集体所有制单位新投入使用的新房，一律实行新制度。凡迁出腾空的旧公有住房、旧城改造拆迁安置公房超过原面积部分，应视同新房，实行新制度。

    (2)新房要先卖后租。要把新房优先出售给具备分房条件的无房户、住房困难和拆迁安置户。要尽可能把环境好层次好的住房拿出来出售，以吸引职工买房。

    (3)新房实行新租，可以按维修费、折旧费、管理费3项因素计租；也可以按维修、折旧、管理、投资利息、房产税5项因素计租。并按照“多提少补”原则，给予一定的补贴。

    (4)有偿租房，住户须按规定认购住房建设债券或缴纳住房建设基金(即保证金，下同)后才能取得使用权，并按规定缴纳租金，一个城市(镇)是实行购买住房建设债券还是实行缴纳住房建设基金，由市、县政府确定。

    离休干部和已故离休干部的配偶，提倡自愿认购住房建设债券或缴纳住房建设基金。

    民政和劳动部门确认的社会救济户，经批准，可免购住房建设债券或免缴住房建设基金。非在职优抚户、享受抚恤待遇生活困难的烈属、生活困难的退休职工和家庭人均月收入在 55元以下的最低收入户，经批准，可适当减免和分期购买住房建设债券或缴纳住房建设基金。

    (5)住房建设债券认购基数，按住房使用面积和住房所在地段因素确定。一九九二年，砖混结构单元成套新房每平方米使用面积一般不低于40元，腾空旧房适当减少认购基数，分等额度由当地政府确定，今后随物价指数的变动而调整。

    一九九二年发行的住房建设债券年利率3.6％，不计复利，5年后一次归还。

    职工换租住公房，按新房购买建设债券，原购买的住房建设债券可以冲抵。

    各单位原则上可以有偿使用本单位职工认购的住房建设债券的资金用于住房建设。

    (6)住房建设基金的缴纳基数，一九九二年砖混结构成套新房每平方米使用面积一般不低于25元，腾空旧房适当减少，分等额度由当地政府确定。

    住房建设基金由房屋产权单位统一储存，从交款之日起，满5年后由产权单位退还职工，不计利息。

    职工购买住房，原来缴纳的住房建设基金可冲抵买房价款。职工在未满5年内退房，住房建设基金同时退还职工。

    (7)为筹集资金，支持住房建设，已出租给职工的成套旧住房，可按新房额度的15％(一九八O年底以前建造的住房)至20％(一九八一年以后建造的住房)认购住房建设债券或缴纳住房建设基金，在一年内分期购买或缴纳；不成套的住房，是否购买住房建设债券或缴纳住房建设基金，由市、县政府确定。

    (五)推行公积金制度

    公积金是一种义务性的长期储金。推行公积金制度，有利于提高职工家庭解决自住住房的能力，有利于城镇住房建设资金的融通。各市、县应根据当地的实际情况积极推行。

    (1)公积金的提取办法是，职工个人按月缴占工资一定比例的公积金，单位也按月提供占职工工资一定比例的公积金，两者均归职工个人所有。

    (2)凡在城镇工作的党政机关、群众团体、事业单位、全民和集体所有制企业的固定职工、合同制职工、计划内临时工，均实行公积金办法。少数经济困难的单位、经政府批准，可暂缓实行。离休干部和退休职工，计划外临时工、“三资”企业中的外籍职工，不实行公积金办法。

    (3)一九九二年，职工和单位的公积金缴提比例分别为职工基本工资(企业为标准工资)的3～5％，具体标准由各地自定，但同一城镇必须同一标准。今后随着经济发展和个人收入的变化，可以分别进行调整，由市、县每年公布一次。

    (4)存储的公积金，比照银行活期存款利率结算利息。

    (5)公积金来源，个人承担部分，由个人支付；企业提供部分，由企业从公有住房提取的折旧和其他划转的资金中解决，不足部分经同级财政部门核定后，可在成本中列支。行政事业单位缴纳的公积金，原则上由其自有资金和其它划转的资金中解决，不足部分经同级财政部门核定后，列入预算。

    (6)公积金定向用于职工家庭购买和建造自住住房、翻建改造私房，房屋大修。职工购房、建房，可以使用本户成员及其直系亲属积累的公积金。职工出售公积金购买的住房，原购房时动用的公积金应如数存入原公积金的户名内。各单位原则上可以有偿使用本单位职工结余的公积金，用于购建住房。

    (7)职工离休退休、出国定居，其结余的公积金本息归还给职工本人。职工调整工作，离开本地，其结余的公积金本息可转入新工作所在地的房地产信贷部职工名下。职工在职期间去世，其结余的公积金本息可转入继承人或受赠人名下。

    (8)公积金由市、县住房基金管理中心负责筹集、管理，委托房地产信贷部代理。

    (六)统一建立住房基金

    各级人民政府要按照国务院国发[1988]11号文件的规定，切实做好住房资金的筹集和转化工作，把围绕住房生产、经营和消费所发生的资金集中起来，在同级财政部门参与下分别进行核定，建立城市、单位、个人多层次的住房基金。公积金、住房债券、住房建设基金、出售公房回收的资金以及转化的住房资金等，都要纳入住房基金，一律存入经批准的房地产信贷部，专项用于住房建设、维修和改革，不得挪作他用。住房基金要严格划分预算内、预算外渠道，分别按预算内、外资金管理办法管理。

    房改所需资金按现行财政体制和财务隶属关系负担，不能因此调整财政包干体制和企业承包任务。房改筹集的资金，一般按取之于谁、用之于谁的原则使用。具体办法另定。

    市、县要建立住房基金管理机构，负责住房基金使用、管理的日常工作。住房基金管理，接受财政和审计部门的监督。

    配套改革金融体制，发展房改信贷业务。经市、县人民政府委托，省人民银行批准，建设银行、工商银行可设立房地产信贷部，专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算业务。房地产信贷部实行单独核算、自主经营、自负盈亏、自求平衡、单独缴税。信贷部盈利纳入城市住房基金。信贷部接受同级住房基金管理中心的业务指导和监督。

    各银行要积极开展个人购房、建房储蓄和贷款业务，实行抵押代贷购房制度，从存贷利率和还款期限等方面鼓励职工个人购房和参加有组织的集资建房。

 

三、改革的步骤和措施

 

    住房制度改革要在一九九二年全面推开。要求杭州、宁波、温州、嘉兴、金华、兰溪、椒江7个市市区，各市(地)再选1个县或县级市，以及有条件的市、县进行全面改革，年内实施；没有进行全面改革的市、县，一九九二年内都要实施两项改革，即调整公房租金，实行新房新制度。一九九三年，住房制度全面改革在所有市县推开。

    住房制度改革涉及面广，政策性强，必须加强领导。各级政府要把住房制度改革提到议事日程，主要负责同志要亲自抓，精心组织，缜密安排，及时协调解决住房制度改革中的问题。各级领导干部要以身作则，以自己的模范行动推动这项改革。

    要加强对房改的组织领导。各市(地)、县政府都要建立由政府领导主持的，有关部门参加的住房制度改革领导小组。各级住房制度改革领导小组办公室和住房基金管理中心，可以两块牌子，一套人马，负责处理房改和住房基金管理的日常工作。

    要统一政策，统一部署。在同一市、县内的房改政策、办法和实施步骤，应当统一。所有单位，不论隶属关系如何，都应服从当地人民政府对住房制度改革的统一部署。职工家庭成员在不同市、县工作的(含离退休职工)，其所在单位一律按照住房所在市、县的房改办法办理。坚持后改的支持先改的，改革步子小的支持改革步子大的，形成一个互相带动和促进的局面。

    切实做好房改的宣传舆论工作。要采取多种形式，向广大干部职工居民宣传房改的目的、意义、目标、原则、政策方法和步骤，使之家喻户晓，人人皆知，取得他们的理解和支持。要把改革方案交给群众讨论，真心实意地听取群众的意见，使方案不断完善。要切实抓好房改干部的培训工作，提高干部的业务水平。要严格组织纪律，对拒绝改革、违反政策、弄虚作假、损公肥私等违纪行为，应追究领导者和直接责任人责任。

    加强房地产市场的管理。各级人民政府要切实加强对房地产市场的统一管理，健全住房买卖和租赁制度，认真查处倒卖房地产牟取暴利和非法转租公房的各种非法活动。各城镇进入市场买卖的公有和私有住房，都要通过房地产交易机构进行交易，并经房地产评估机构根据国家的有关规定进行价格评估，严禁私下买卖。

    各市县要按照本实施方案的规定，因地制宜，抓紧制定本地的实施方案，地级市和地区所在城市的方案报省住房制度改革领导小组审批；县和县级市、经市(地)审查，报省住房制度改革领导小组审批。

    本方案配套细则由省住房制度改革领导小组会同有关部门制定。

    本方案从一九九二年五月一日起施行。