温州市人民政府

颁发《温州市区旧城改建房屋拆迁

补偿安置实施细则》的通知

 

温政[1993]3号

 

各县(市、区)人民政府，市政府各工作部门、直属单位：

    《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》，已经市人民政府第三十七次常务会议审议通过，现予颁发施行。

 

 

 

  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  一九九三年一月十一日

 

温州市区旧城改建房屋拆迁补偿

安  置  实  施  细  则

 

    第一条  为了加强对市区旧城改建拆迁工作的组织领导和管理，认真做好房屋拆迁补偿安置工作，保证旧城改建工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据《温州市城市房屋拆迁补偿安置办法》，结合市区旧城改建实际情况，制定本实施细则。

    第二条  本实施细则适用于经市人民政府批准列入市旧城改建指挥部统一组织和实行旧城改建区域范围内的房屋拆迁补偿安置工作。

    第三条  本实施细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的建设单位；所称被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人；所称原使用人，是指房屋拆迁前已取得该房屋合法使用权的人；所称原所有人，是指房屋拆迁前已取得该房屋合法所有权的人。

    第四条  市旧城改建指挥部代表市人民政府对市区旧城改建中的房屋拆迁补偿安置工作实行统一领导、统一指挥和统一管理。温州市城市房屋拆迁管理办公室经市人民政府授权，在市旧城改建指挥部的组织领导下，具体负责市区旧城改建中的房屋拆迁管理工作。

    第五条  拆迁人拆迁房屋必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向市城市房屋拆迁管理办公室提出拆迁申请，经批准并领取房屋拆迁许可证后，方可拆迁。实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。拆迁人因故改变拆迁范围或延期拆迁，应按有关规定重新办理审批手续。房屋拆迁需变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。

    拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

    市城市房屋拆迁管理办公室在发放房屋拆迁许可证后，应及时将拆迁人、搬迁范围、搬迁期限等，以公告或者其他形式予以公布。

    第六条  房屋拆迁的补偿安置工作由拆迁人负责办理。被拆迁人必须服从旧城改建需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。拆迁人和被拆迁人双方应签订房屋拆迁协议，经所在路段改建工程指挥部鉴证后，向公证机关办理公证，并送市城市房屋拆迁管理办公室备案。

    第七条  拆迁人和被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议的，由市城市房屋拆迁管理办公室裁决。

    第八条  拆除房管部门依法代管的房屋，有产权纠纷而在规定拆迁期限内纠纷未解决的房屋，以及没有抵押权而在规定拆迁期限内抵押权人和抵押人达不成抵押协议的房屋，由拆迁人提出补偿安置方案，报市城市房屋拆迁管理办公室批准后实施拆迁。在拆迁前，拆迁人对被拆除的房屋应作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

    第九条  房屋拆迁补偿安置的原则规定：

    (一)拆迁人对被拆除房屋及其附属物的所有人和使用人，应当给予合理的补偿和妥善的安置。

    (二)补偿一般采取作价补偿、产权调换，或作价补偿和产权调换相结合的形式。

    作价补偿金额(即旧房折价款)按所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。旧房作补偿等级价格由市旧城改建指挥部统一规定。

    (三)除产权调换的房屋外，拆迁人对被拆迁人一般采取旧房作价收购，新房有偿返回的办法进行安置。

    拆除住宅房屋，按照原使用面积安置；拆除非住宅房屋，按照原建筑面积安置。

    产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。

    (四)拆迁人对被拆迁人返回原面积的安置房，按照安置房综合价的不同优惠比例计价。安置房套型内面积超过原面积的，按计划价计算。安置房综合价、计划价由市旧城改建指挥部统一规定。安置房价款按新房建筑面积计算。

    分期分批拆除的房屋，旧房折价款随当年安置房综合价格升降幅度同步浮动。

    第十条  房管机关直管公有住宅拆迁的补偿安置：

    (一)原房由拆迁人作价收购，价款由拆迁人直接向房管部门支付。新房按当年安置房综合价70％的优惠价，由原使用人向拆迁人购买，产权归原使用人。

    原所有人将原房出售给原使用人的，按市住房制度改革领导小组办公室有关规定办理。

    (二)原使用人无经济能力购买新房的，可与非改建区的住户进行房屋互换安置。房屋互换必须坚持双方自愿原则。非改建区出换户，按改建区原公房使用人的使用面积，享受当年安置房综合价70％的优惠价，向拆迁人购买新房。互换工作由互换者向市房屋互换站申请办理。

    (三)公房住户互换不成，可实行新旧公房调换安置。旧房归拆迁人拆除，新房由拆迁人按原房同等建筑面积外迁新住宅开发区安置。新旧公房调换安置，应由拆迁人与原使用人签订书面协议，经房管部门审查同意后给予办理。新房产权归原所有人，对原使用人实行新房新租。

    (四)公房原使用人在原有房屋上加层、扩建的面积，按下列办法处理：

    1、业经非法建房处理并由房管部门折价归公的，作公房处理。

    2、持有建筑(设)许可证件而未折价归公的，可由房管部门补办折价归公手续后，作公房处理。

    3、未经合法手续批准而擅自建成的房屋，一律作违章 (法)建筑处理。

    4、原属公房，后按政策发还产权的，在落实政策前，未经合法手续批准而擅自建成的房屋，一律作违章(法)建筑处理；业经合法手续批准建成的房屋，按其房产性质，比照本实施细则有关规定处理。

    (五)公房众用部位面积，按房管部门确认的使用人实际租赁使用面积给予安置。多余面积，由房管部门向拆迁人购买新房，房址由双方根据拆迁安置房源具体情况商定。

    (六)公房原使用人自愿减少安置面积的，可由拆迁人付给退购新房优惠差额款。

    第十一条  单位自管公有职工住宅拆迁的补偿安置：

    (一)原房由拆迁人统一作价收购，住户由被拆迁单位负责动迁。新房按当年安置房综合价60％的优惠价，由原所有人向拆迁人统一购买和进行统一分配安置，产权归原所有人。原所有人可向拆迁人提出“室户比”的要求，拆迁人应尽可能按其要求进行统一设计。

    (二)被拆除单位自管公有职工住宅出售给原职工住户的，属全民性质的房产，应经单位主管部门同意，报市住房制度改革办公室会同市国有资产管理处批准；属集体性质的房产，经单位主管部门同意，报市住房制度改革办公室批准。拆迁人凭批准文件注明的分户面积和分户转让后的房产所有权证，按私房补偿安置规定给予办理。

    第十二条  私有住宅拆迁的补偿安置：

    (一)原房由拆迁人作价收购，新房按当年安置房综合价 50％的优惠价，由被拆迁人向拆迁人购买。

    (二)落实私房政策决定发还产权并腾退给原所有人的房屋，对原所有人的补偿安置按私房拆迁有关规定办理，原使用人向市房产管理局以优惠价购买安置房。

    (三)按政策发还产权而继续保持租赁关系的私房，原房由拆迁人作价收购，原使用人一律外迁新住宅开发区安置。原所有人和原使用人可按原使用面积分别以当年安置房综合价 70％和80％的优惠价，向拆迁人购买新房，产权归购房人所有，但原使用人不得两次享受优惠价购房。

    (四)原所有人无经济能力购买新建住宅房的，可自找对象，通过市房屋互换站按照等价原则，与非改建区的公私房户互相调换安置。对换入改建区的户，按改建区私房换出户原使用面积进行补偿安置。

    原所有人自找对象互换房屋安置有困难的，可外迁新住宅开发区，由拆迁人以产权调换的形式给予安置。调换应坚持等价原则。拆迁人偿还的房屋面积，与被拆除房屋面积之间的差额，应合理结算。

    (五)原所有人不要求安置的，原房由拆迁人作价收购，并付给退购新房的优惠差额款。

    (六)出租、出借、出典的私房，拆迁时对原使用人原则上不作安置。对个别持有过去经房管机关鉴证的私房低租合约，现在仍在继续居住的住房困难户，可参照发还产权的处理办法处理。

    第十三条  公有生产性和公建性非住宅用房拆迁的补偿安置：

    (一)凡按照规划、环保要求应外迁的单位生产性非住宅用房，被拆迁单位应服从城市总体规划布局，统一择地，外迁建设。

    (二)应外迁的单位生产性用房，原则上由被拆迁单位自行迁建。迁建经费按被拆迁房屋建筑面积，由拆迁人给予一次性补偿补助(包括原房作价补偿、土地征用费、劳力安置费、新房建设费及搬迁费和停工损失等)，包干使用。区内基础配套设施费以及原水、电容量和电话原机移装费用，由拆迁人合理负担。其他费用由被拆迁单位自行负责，进入成本。产权归原单位所有。

    应外迁而无能力自行迁建的单位，可按原生产规模、原建筑面积、原建筑结构(以下简称“三原”)由拆迁人给予迁建，实行异地房屋的产权调换。拆迁人偿还给被拆迁单位的房屋建筑面积超过原建筑面积部分的价款，由被拆迁单位负担。原生产设备的移装，参照“三原”原则，由拆迁人合理负担。

    外迁单位被拆除的房屋属房管机关直管的公房，迁建后的新房产权仍归原所有人，由房管部门对原使用人实行新房新租。

    (三)凡可就地安置的单位办公用房，原房由拆迁人作价收购，新房按不同结构类型的当年安置房综合价60％的优惠价给原所有人购买，产权归原所有人。属房管机关直管的公房，由房管部门对原使用人实行新房新租。

    (四)拆除社会公益事业的房屋及其附属物，由拆迁人按照规划、环保要求，以“三原”原则予以重建，或者按重置价格给予补偿，或者由当地街道、乡镇政府统筹安排。

    第十四条  营业性非住宅用房拆迁的补偿安置：

    (一)具有商业营业功能的临街底层店面房，凡具备下列条件的，原房由拆迁人作价收购，原房所有人享受当年营业安置房综合价55％的优惠价购买新营业房：

    1、持有一九八八年十一月七日前(含七日)批准并至今连续经营的商业营业执照；

    2、持有房产所有权证或公房使用证(调配单)和公房租赁合约；

    3、商业营业执照负责人须是私房所有人或公房使用人的房主或其家庭成员，并且是常住正式户口。单位自管公房营业房的营业执照负责人须是本单位代表人。

    (二)具备第(一)项第1、2点条件而不具备第3点条件的临街底层店面房，原房由拆迁人作价收购，原房所有人可享受当年营业安置综合价80％的优惠价购买新营业房。

    (三)具有商业营业功能的临街底层店面房，其商业营业执照批准时间在一九八八年十一月七日后、一九九二年五月十八日前(含十八日)并至今连续经营，同时具备第(一)项第 2、3点条件，或只具备第(一)项第2点而不具备第3点条件的，原房由拆迁人作价收购，原所有人可分别按当年市场商品营业房价60％和70％的优惠价，向拆迁人购买新营业房，并由拆迁人付给退购新住宅房的优惠差额款。

    (四)原来不具有商业营业功能而领取开设临时营业用房规划许可证的临街底层房屋，商业营业执照批准时间在一九九二年五月十八日前(含十八日)的，在拆迁人对应安置的营业房安置以后，原房所有人可在同等条件下优先向拆迁人购买市场商品营业房。

    (五)凡一九九二年五月十八日以后批准的商业营业执照和不符合上述规定开设的店面房，一律作住宅房补偿安置。

    (六)凡符合上述规定条件的房管机关直管的公房营业房，新房由原所有人购买，安置原使用人，由房管部门对原使用人实行新房新租。

    (七)住宅房改购营业房的，可按同等建筑面积以当年营业安置房综合价购买第二层以上营业安置房，并付给退购新住宅房的优惠差额款。

    (八)对符合上述第(一)项和第(二)项规定条件的原房所有人，在原房拆除后、新营业房安置前，拆迁人应给予安排临时营业周转房过渡经营。

    (九)凡购买营业房，必须严格按下列规定办理：

    1、营业安置房以原房同等建筑面积安置；

    2、营业面积的丈量与计算按市旧城改建指挥部的规定办理；

    3、营业执照有效期必须符合规定，已停业、歇业或吊销的营业执照，不予承认；

    4、营业执照注明的经营场所地点和实际经营场所地点必须相符，不相符的，不予承认；

    5、一自然间的营业房具有两个以上商业营业执照的，只由原房所有人购买一间营业安置房，由原所有人自行协商处理；

    6、无经营场地的流动经营或占用人行道设摊经营(包括在住宅房门口设摊)的，其商业营业执照不作为营业房安置的依据；

    7、对不同地段、位置、层次的营业房，按不同区位、层次进行安置；

    8、手工业加工兼营商业经营以及服务性行业(如理发、修理业等)，凡属临街底层门面房，符合上述第(一)、(二)项规定条件的，其面积可参照商业功能的店面房酌情处理；

    9、合伙经营的，以申领营业执照的申请登记表注册姓名为准，凡符合第(一)项条件的合伙人，其优惠面积的计算按合伙人数比例分摊。

    第十五条  被拆迁人属于下列情况之一者，外迁新住宅开发区安置：

    (一)被拆迁人的原住房使用面积不足二十五平方米的，一律外迁新住宅开发区，向拆迁人购买新建住宅房。

    (二)被拆迁人住房人均使用面积(包括其他地方住房合并计算)不足八平方米的，外迁新住宅开发区安置。原使用面积按规定增购后人均仍不足八平方米的，按八平方米使用面积安置，并享受私房安置优惠价的向拆迁人购买新建住宅房。

    (三)私房买卖发生在拆迁地段内拆迁人和被拆迁签订拆迁协议之前，受买人正式户口不在旧城区的，原则上外迁新建住宅开发区安置；受买人正式户口在该拆迁地段内，但其所受买的被拆房屋面积不符合就地安置条件的，不得和受买人原有的拆迁房屋面积合并就地安置。

    (四)拆迁地段内的私房继承、析产、赠与，受产人户口在旧城区，受产的房屋使用面积在二十五平方米以上的，可就地安置；受产人户口不在旧城的，原则上外迁新住宅开发区安置。

    第十六条  被拆迁人外迁新住宅开发区安置的，可按原使用面积增购25％的住房；居住密度高的街区(路段)，符合就地安置条件而自愿外迁安置的，可按原使用面积增购40％的住房。增购部分的面积，按当年安置综合价70％的优惠价购买。

    外迁新住宅开发区安置的被拆迁人确因住房困难(包括其他地方的住房面积合并计算)，原拆除使用面积按规定增购 25％或40％的住房后，还要求增加住房使用面积的，可根据原拆除面积多少和实际居住人口状况，在规定的增购限度内按权限审批。经批准增购的面积，按计划价购买。因特殊情况确需再增购住房面积的，经批准按市场商品房价购买。

    第十七条  被拆迁人购买营业房后，余下私有住宅使用面积大于十平方米不足二十五平方米的，外迁新住宅开发区安置，仍可享受增购25％住房面积的照顾，但不得享受人均使用面积不足八平方米给予八平方米安置的待遇。

    第十八条  被拆迁人要求分户安置的，在房源许可情况下，按下列规定办理：

    (一)私房析产分户使用面积少于十平方米的，原则上不作安置。对自然居住面积少，别处无住房，户口和实际居住地点一致的，可凭分户房产所有权证，由拆迁人给予分户安置。

    (二)房管公房使用人不予分户安置。对在一九九二年六月三十日前(含三十日)已经分户并持有独立户籍证，分户购买人的户口和实际居住地点一致，分户房屋使用部位清楚，分户使用面积在十平方米以上，别处又无住房的，经路段改建工程指挥部审查同意和房管部门办理分户手续后，拆迁人可给予分户安置。

    (三)私房析产和公房分户达不到上述面积的，可作退购住宅房处理。

    第十九条  改建范围内的常住农村居民有合法产权的私有房屋的拆迁，其原房由拆迁人作价收购，新房按下列办法进行安置：

    (一)已转为城市居民的非农业人口，原所有人被拆迁的房屋，按城市居民房屋拆迁安置办法安置。

    (二)农村居民的被拆迁房屋，以就地安置为原则，原房为一层平房或二层楼房的，可给予三层面积安置；原为三层或三层以上楼房的，按原面积安置。增加面积按原层次实际使用面积比例计算。原房面积按居民私房当年安置房优惠价合理折算房屋结构差价，给原所有人购买新房；增加一层面积的，按安置房综合价购买；增加二层面积的，一层按综合价购买，另一层按计划价购买。

    (三)少数纯农业人口家庭，现在还从事农业生产，并有条件易地迁建的，经规划、土地部门批准，可易地自行统一联建公寓式住宅安置。

    第二十条  违章(法)建筑的处理：

    (一)凡违反城市建设规划管理有关规定的一切违章(法)建筑，必须在规定期限内无条件自行拆除，并不予补偿。

    (二)凡原已建成使用，未经规划部门处理的历史遗留的违章建筑，在拆迁前，由拆迁人填报违章建筑调查处理表，经规划部门鉴定和路段改建工程指挥部同意，按市旧城改建指挥部和市规划局有关违章建筑处理的规定进行处理。经处理符合安置条件的，由拆迁人给予安置。

    (三)被拆迁的房屋使用面积中，违章建筑可安置的面积，超过该户被拆迁房屋总使用面积50％(含50％)的，随同合法建筑的使用面积外迁新住宅开发区安置，违章建筑部分一律不享受可以增购使用面积25％新房的照顾。

    (四)应拆除的违章建筑在规定期限内不拆除，妨碍拆迁和施工进度的，依法予以强制拆除。

    第二十一条  原所有人或使用人购买新建的房屋，地段、层次、朝向和位置的差价，按有关规定另行计算增减。

    第二十二条  被拆迁人的安置人口，除正常迁入的户口外，以拆迁范围内户口冻结前的正式户口的常住人口为准。

    “农嫁城”人员，必须持有居民身份证和结婚证，并取得当地派出所临时户口证明，始可列为安置人口。

    第二十三条  原房拆迁后至新房安置前的临时过渡期间的补助、安置办法：

    (一)拆迁住宅房，拆迁人按原使用人的正式户口的常住人口，付给每人一次性搬迁补助费四十元。单位职工凭路段改建工程指挥部出具的证明，由单位给予公假三天，工资照发，并且不影响在单位评奖。

    (二)拆迁住宅房，由拆迁人根据拆迁的原使用人应安置的人口状况，提供住宅临时过渡周转用房；原使用人自行解决过渡用房的，由拆迁人按市旧城改建指挥部规定的补助标准，从房屋腾空之日起至新房安置当月止(不足十五天按半月计发，超过十五天按一月计发)，发给临时安置补助费。

    (三)符合第二十二条规定的“农嫁城”人员，其搬迁补助费和临时安置补助费按正式常住人口标准支付。

    (四)按照政策腾退归还的私房，房屋所有人和尚未购到房屋的住户，其一次性搬迁补助费和临时安置补助费，按规定发给应享受的人。应腾退归还私房的住户，房管部门已经提供房屋而未搬迁的，一律不发给临时安置补助费，并由有关部门采取措施予以搬迁。

    (五)按照政策发还产权而继续保持租赁关系的私房，其使用人的一次性搬迁补助费和临时安置补助费或提供临时住宅过渡房，按本实施细则有关规定办理。

    (六)拆迁人和被拆迁人双方应当遵守过渡期限的协议。过渡期以旧房腾空后三十个月为限。不论被拆迁人自行解决过渡房或由拆迁人提供住宅周转房，由于拆迁人的责任而延长过渡期限的，从逾期之月起，拆迁人应给被拆迁人每人每月增发或发给临时安置补助费二十元，到安置当月止。被拆迁人在得到新房安置后，应按协议规定按时腾退周转房。

    第二十四条  被拆迁人在房屋搬迁腾空时，由公证机关按其腾空时间先后发给顺序号。被拆迁人按照市旧城改建指挥部规定的新房认购办法，凭顺序号依次认购安置房。

    第二十五条  被拆迁人迁居新安置房时，拆迁人必须保证主体工程质量和主要配套项目(包括化粪池)验收合格及水、电正常供应使用。不具备上述条件的，拆迁人不得向被拆迁人发送结算通知书和结算房价款。

    第二十六条  房产所有权证的办理：

    (一)拆迁人和被拆迁人签订拆迁协议时，被拆迁人应将原房屋所有权证或公房使用证(或公房调配单、租赁合约)原件交给拆迁人收缴，由拆迁人向房管部门统一办理原房产权注销手续。新房安置后，房管部门凭拆迁协议书、发票和新房调配单办理发放新房所有权证；土地管理部门随同办理新房土地使用权证。

    (二)凡属下列情况之一者，购买的住宅房一律定为部分产权：

    1、经批准出售给住户的单位公有住房，拆迁时受售人未按市住房制度改革办公室和市国有资产管理处联合通知规定的标准缴交旧房折价款而享受优惠价购买的新房；

    2、房管机关直管公房住户享受优惠价购买的新房；

    3、按政策发还产权的住户享受优惠价购买的新房。

    第二十七条  因房屋产权不清而引起的纠纷，当事人应自行协商解决；协商不成的，可向路段改建工程指挥部现场联合办公室或市旧城改建指挥部申请调解，也可直接向人民法院起诉。

    第二十八条  市旧城改建指挥部应加强对拆迁补偿安置工作的档案资料管理，建立、健全档案管理制度，按照有关房地产档案管理规定，整理、交接、保管好拆迁补偿安置档案资料。

    第二十九条  在市旧城改建指挥部的统一组织领导和协调下，市城建、规划、土地、房管、环保、工商、公安等有关行政主管部门，都应通力协作和密切配合，确保旧城改建房屋拆迁工作的顺利进行。

    第三十条  违反本实施细则的，视其情节轻重，由市城市房屋拆迁管理办公室按照《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》第五章罚则的规定予以处罚。

    第三十一条  对干扰、阻挠和破坏拆迁安置工作，拒绝、阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；情节严重、触犯刑律的，依法追究刑事责任。

    第三十二条  本实施细则由温州市旧城改建指挥部组织实施并负责解释。

    第三十三条  本实施细则自颁发之日起施行。