印发《关于加强转制企业

土地资产管理的若干意见》的通知

浙经体改 [1994] 159号

浙 土 发 [1994] 51号

 

各市（地）、县（市、区）体改委（办）、土地管理局：

    根据党的十四届三中全会决定和全国土地使用制度改革会议的精神，以及国家的有关规定，现将《关于加强转制企业土地资产管理的若干意见》印发给你们，请贯彻执行。并将贯彻中遇到的问题及时向省体改委、省土地管理局反映。

 

 

浙江省经济体制改革委员会

浙 江 省 土 地 管 理 局

一九九四年十二月六日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

关于加强转制企业土地资产管理的若干意见

 

深化企业改革，转换企业经营机制，是建立现代企业制度的一项重要内容。近几年，我省的企业转制工作进展较快，有关转制企业土地资产的评估、处置等问题也愈显突出和重要。为了加强土地资产管理，规范企业的转制行为，加快建立现代企业制度的步伐，根据国家有关规定，结合我省实际，提出如下意见：

   

一、转变思想观念，强化资产意识

 

    （1）明晰企业产权是转换企业经营机制的前提条件。土地，作为企业生产经营不可缺少的基本条件和不可分割的重要资产，是明晰企业产权的重要方面。各地要充分认识加强转制企业土地资产管理的意义和作用，转变土地“无偿、无期限、无流动”使用的观念，强化“有偿、有限期、有流动”的意识，转变单纯的土地资源观念，强化土地资产意识。企业重新配置土地资产要符合现行土地法律、法规和政策，符合土地使用制度改革的发展方向，克服和纠正对国家和集体土地资产少处置或象征性处置，甚至不处置的思想倾向及行为，切实解决目前企业土地资产产权不清，数量不明的问题，既要鼓励盘活土地资产，又要防止土地资产流失，确保土地资产保值增值，逐步建立起适合现代企业制度的土地资产管理新机制。

   

    二、界定企业用土，确认土地权属

 

    （2）组建股份有限公司，有限责任公司、股份合作制企业以及通过兼并、拍卖和利用外资进行嫁接等形式进行转制的企业（以下简称转制企业），必须界定用地性质和用地面积，确认土地权属。

（3）各地要按照国家土地登记规则及有关规定，对转制企业原使用的土地进行审核，界定用地性质和使用面积，确认其权属是否明确和合法。对已经领取土地使用证的，可按有关规定进行转制；对未经批准使用土地的，须先依法补办用地审批手续；对用地性质不清、土地权属不明的，须经县级以上土地管理部门确认土地权属，核发土地使用证。只有土地使用合法、土地权属明确的，方可转制。

（4）在没有完成城镇土地登记发证的地方，县级以上土地管理部门要抓紧做好对企业用地的登记发证工作，为企业的转制创造条件。

 

三、搞好土地评估，显化土地价值

 

（5）土地资产评估，是显化土地资产价值，弄清土地资产总量和进行土地资产核算的重要措施。搞好这项工作，是保障土地资产保值增值，防止国有和集体土地资产流失的前提。

（6）转制企业的土地资产必须由具有土地评估资质的机构进行评估，经土地管理部门确认后，方可作为转制时处置土地资产的依据。

（7）土地资产评估的程序：

委托。转制企业可直接委托具有土地评估资质的评估机构进行土地资产评估。上市公司应委托具有A级土地评估资质的评估机构进行土地资产评估，中央和省属转制企业应委托省级具有A级土地评估资质的评估机构进行土地资产评估。

评估。接受委托的评估机构，要按照国家、省关于土地资产评估规则的有关规定，进行土地资产评估，出具评估报告。

确认。评估机构的土地资产评估报告和结果，报经县级以上土地管理部门审核确认，以土地管理部门核定的土地资产金额，作为进行土地资产处置等方面的依据。土地管理部门必须在收到评估报告之日起15日内作出审核确认意见。

 

四、依法合理处置，明确产权关系

 

（8）依法合理处置土地，是企业转制的一项重要工作，是理顺企业产权关系的重要内容，也是确保土地资产保值增值的重要措施。

（9）土地资产的处置方式有出让（含拍卖。下同）、租赁和入股。各地可根据企业的要求和经济承受能力确定具体的处置方式。

（10）出让。对使用划拨土地的，可在企业补办出主让手续、补交出让金后，将土地使用权出让给企业。对使用集体土地的。须先将土地征为国有，由企业补办出让手续、补交出让金后，方可将土地使用权出让给企业。

划拨土地使用权的协议出让，企业补交的出让金额一般不得低于评估地价的40%；划拨土地使用权的拍卖，应以评估地价为底价进行竞价，并坚持“公平、公开、公正”的原则。

受让的土地使用权，企业可进行转让、出租和抵押。但必须承担土地出让合同和土地登记文件所载明的有关义务，并依法缴纳土地税费。

对企业一次性缴纳土地出让金有困难的，经县以上体改部门和土地管理部门审核，并报同级人民政府批准，可在二至三年内分期缴纳。具体缴纳办法，须在出让合同中加以明确。但在出让金未缴足前，土地使用权不得作为企业法人财产进行转让和出租。对国有企业破产涉及的划拨土地使用权，由县以上人民政府收回拍卖，或以其他方式再行出让，所得收入要首先用于分流安置职工和职工的再就业培训；对安置原企业职工确有困难的转制企业，经体改部门、土地管理部门审核，报经同级人民政府批准，可将转制企业补交的土地出让金返还于原企业的职工安置。

（11）租赁。国有、集体土地的使用权，可采用租赁方式提供给企业。

国有土地使用权租给企业的，由县级以上人民政府土地管理部门与承租企业签订土地使用权租赁合同；集体土地使用权租赁给企业的，由乡（镇）或村与承租企业签订土地使用权租赁合同。合同必须载明：租赁限期、租金标准和租金年上涨幅度（或租金标准的调整时间）等有关事项。土地使用权租赁合同文本由土地管理部门统一制定。

租金标准以评估的土地资产价格为依据，根据租赁年限的长短、市场正常的土地收益率确定，不得随意提高或降低。租金由土地管理部门、乡（镇）或村集体经济管理机构向承租企业一次性或分年收取。土地租赁期限，最长不得超过八年。租金一般3年调整一次。租赁期限届满，租赁土地即恢复原土地性质和土地权属关系。

租赁的土地使用权，可按规定进行抵押。租赁国有土地的，在企业拍卖、清偿债务、处置土地资产时，必须先补办出让手续，补交土地出让金；租赁集体土地的，在企业拍卖、清偿债务、处置土地资产时，必须先将土地征为国有，补办出让手续，补交出让金。

（12）入股。国家在转制企业补交土地出让金有困难的情况下，可将应交出让金入股。

国家以土地出让金入股的股权，作为国家股。国家股的股权，由政府授权有关部门或机构代表国家持有。国家持有的土地资产股股权，与其它股股权享有同等的权利，承担同等的责任。

以土地出让金入股的土地使用权，作为企业法人财产，企业可按规定进行转让、出租和抵押。

 

五、抓好土地登记，加强资产管理

 

（13）抓好转制企业的变更土地登记，是加强土地权属管理，保护企业合法权益的重要手段。企业用地的变更登记，可根据转制企业土地资产的处置方式，分别情况予以办理。

出让的土地使用权登记。企业须在合同规定的期限内，向土地管理部门申请办理变更土地登记。土地管理部门审核后颁发土地使用证，并在证书上注明其取得出让土地使用权及其有关事项。

租赁的土地使用权登记。企业须持原土地使用证或土地使用权证明材料、合同、主管部门的批准文件等资料，向县级以上土地管理部门申请土地租赁登记。土地管理部门经审核后，办理土地使用权租赁登记手续，核发土地使用证，并在证书上注明企业取得租赁土地使用权及其有关事项。

入股的土地使用权登记。企业须持原土地使用证或土地使用权证明材料、出让合同及土地使用权作价入股资料等，向县级以上土地管理部门申请变更土地登记。办理土地变更登记后白土地使用权由转制企业拥有。

（14）转制企业的土地资产管理，是转制工作的一项重要内容，也是防止土地资产流失，确保土地资产保值增值的重要措施。各地要根据土地资产的不同处置方式，分别进行管理。

对补交的土地出让金，按国家和省有关规定进行管理。

对租赁国有土地使用权的租金，由土地管理部门收取，按规定上缴同级财政；对租赁集体土地的租金，由乡（镇）或村收取，专户储存，主要用于乡（镇）、村基础设施、公益事业、土地开发及土地管理业务支出，不得移作他用。

对国家以土地出让金入股的，其国家土地资产股权，应由政府授权的部门或机构代表国家作为持股人进行经营管理，行使国家股东的权利。但持股人应定期向土地管理部门和国有资产管理部门报送土地资产收益资料。

（15）已进行转制的企业，土地资产没有进行评估、处置的，须按本意见进行评估和处置。凡土地资产未经评估和处置的，土地管理部门不得办理土地变更登记，核发土地使用证。

（16）各有关部门要加强对土地资产的统计核算工作。

 

六、切实加强领导，促进转制工作

 

（17）加强转制企业土地资产的管理，既是规范企业转制工作的当务之急，也是深化土地使用制度改革的重要内容。各地要把转制企业的土地资产管理作为建立现代企业制度的一项重要工作，列入议事日程，切实加强领导，统筹规划，全面安排，精心组织，具体指导，确保这项工作的顺利进行。

（18）转制企业的土地资产管理，是一项涉及面广、政策性强的工作。各级体改部门，要加强协调和指导，要及时研究新情况，解决新问题，当好各级人民政府的参谋和助手，帮助土地管理部门搞好土地资产的管理。各级土地管理部门，要认真肩负起土地资产管理的职责，切实做好转制企业土地资产管理的各项工作。各有关部门要从大局出发，紧密配合，各司其职，齐心协力，共同搞好这项工作，促进我省企业转制的深入开展。

各地可根据本意见结合当地实际，制订具体实施办法。