关于印发“温州市《土地增值税暂

行条例》贯彻实施办法”的通知

 

 

 

 

各县（市）国家税务局、地方税务局、市局各分局：

现将“温州市《土地增值税暂行条例》贯彻实施办法”发给你们，请认真贯彻执行。在执行中如遇到新情况，新问题，请及时向市局反映。

 

 

 

 

 

 

一九九五年十一月七日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

温州市《土地增值税暂行条例》

贯彻实施办法

 

 

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）和财政部、国家税务总局及省国税、地税局有关文件规定，结合本市实际情况制定本办法。

 

第一条      土地增值税征税范围和纳税义务人

　　

凡在本市范围内以出售和其他方法有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体、个体经营者及其他组织和个人，为土地增值税的纳税义务人。

 

第二条　土地增值税的计税依据

 

土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除本条第（二）项规定的扣除项目金额后的余额；作为土地增值税的计税依据。

（一）纳税人转让房地产取得的收入

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

（二）计算增值额的扣除项目

1、从事房地产开发的纳税人

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本），即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括：

土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关土地、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费。包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，自营方式发生的建筑安装工程费。

基本设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构（包括非银行的金融机构）证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。对于超过上浮幅度的部分与超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许扣除。其他房地产开发费用，按本款第（1）（2）点规定计算的金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本款第（1）（2）点规定计算的金额之和的10%计算扣除。

（4）与转让房地产有关的税金

转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加和本省规定交纳的粮食附加税、粮食补偿金、水利建设专项资金及根据温州市人民政府规定按销售（营业）收入缴纳的地方养老保险基金。

（5）从事房地产开发加计扣除

对从事房地产开发的纳税人可按本款第（1）（2）点规定计算的金额之和，加计20%扣除。对非从事房地产开发的纳税人不得加计扣除。

2、非从事房地产开发的纳税人

（1）取得土地使用权所支付的金额。纳税人取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（2）旧房及建筑物的评估价格。纳税人在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。

（3）与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加和省人民政府规定征收的粮食附加税、粮食补偿金、水利建设专项资金及根据温州市人民政府规定按销售（营业）收入额交纳的地方养老保险基金。

（4）纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用，允许在计算增值额时予以扣除。对发生本办法第五条的行为，需要评估的，其费用不得扣除。

 

第三条　土地增值税税率与计算公式

 

（一）增值额未超过扣除金额50%的部分，税率为30%。

土地增值税税额＝增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%。

土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%。

土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

 

第四条　土地增值税减免税规定

 

（一）有下列情形之一的，可免征土地增值税

1.纳税人按当地一般民用住宅标准建造的居用住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村）出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。

2.因城市实施规划、国家建设的需要被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的。

4.个人因工作调动或改善居住条件而转让原有用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满二年的，按规定计征土地增值税。

5.从事房地产开发的纳税人在一九九四年一月一日以前已签订的转让新建房的房地产的合同（不包括非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产），免征土地增值税。

6.房地产开发企业在一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让（预售）房地地产的，免征土地增值税。（签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准）。

在上述免税期限内再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，应按规定征收土地增值税。

7.继承祖传的房产所有权与土地使用权的。

8.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担赡养义务人的和通过中国境内非营利的社会团体、国家机关房屋产权、土地使用权，增与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

9.个人之间互换自有居住用房地产的。

（二）有下列情形之一的，可暂免征土地增值税

1.对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

2.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

3.在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

（三）符合上述（一）（二）项减免税规定的单位和个人，须向主管税务机关提出减免税申请，经市或各县（市）国税局、地税局审核批准后，予以减免。

 

第五条　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税

 

（一）纳税人不报或有意低报转让房地产价款的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。机务机关根据价格确定转让房地产的收入。

（二）纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

（三）纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

关于房地产评估机构的认定，根据省财政厅、省国税局、省地税局、省国有资产管理局联合通知规定：“凡转让房地产的纳税人，必须委托取得省级以上国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书的资产评估机构，对拟转让的房地产进行评估”。本市按照联合通知的规定执行。

 

第六条　纳税人办理纳税程序

 

（一）从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目许可证后，30日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容；纳税人转让（预售）其开发的房地产并取得收入的，应在次月7日前向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表（一）》。其他纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内，向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表（二）》。

（二）纳税人应向主管税务机关提交房屋及建筑物产权，土地使用权证书，土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

（三）纳税义务发生时间按如下规定执行：转让房地产并一次性取得收入的为取得收入的当天；以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天；采用预收价款方式转让房地产的，为收到预价款的当天。

（四）纳税人转让房地产，能正确核算扣除项目的，该有关规定纳税。纳税人采取预售方式或分期收款方式转让房地产的，除有市（县、市、区）人民政府文件规定开发的解困房、微利房暂免预征土地增值税外，对高级公寓、别墅、度假村开发项目，按预收或分期收款金额3%、其他开发项目按1%预征土地增值税。待项目竣工办理结算后，进行清算，多退少补。

（五）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

 

第七条　房地产成本的核算对象

 

（一）从事房地产开发的纳税人应以每幢房屋（成片开发按组团）为基本核算对象独立帐户，对取得土地使用权所支付的金额和开发土地新建房及配套设施的成本进行归类核算。据此分摊房地产开发费用，并作为加计扣除的基数。基本核算单位设置不清的，税务机关有权确定基本核算单位。

（二）从事房地产开发的纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额按建筑面积计算分摊。

 

第八条　税务机关征管分工

 

（一）温州市区（包括鹿城、瓯海、龙湾、开发区）所属的房地产开发企业，在市区范围内开发房地产转让的，分别向其主管税务机关申报纳税；在市区范围以外开发房地产转让的向项目所在地税务机关申报纳税。

各县（市）所属房地产开发企业，开发房地产转让的，向项目所在地税务机关申报纳税。

（二）非温州市区所属的房地产开发企业，在市区开发房地产转让的（除外商投资企业向温州市国税局涉外税收管理分局申报纳税外），向温州市地方税务局第五分局申报纳税；到各县（市）开发房地产转让的，向项目所在地税务机关申报纳税。

（三）温州市属各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织转让房地产的，除外商投资企业向温州市国税局涉及其他组织转让房地产的，除外商投资企业向温州市国税局涉外税收管理分局申报纳税外，向温州市地方税务局第五分局申报纳税，各县（市、区）所属上述单位转让房地产的，向房地产所在地主管税收机关申报纳税。

（四）温州市区个体经营户及个人转让房地产的，温州市地方税务局委托温州市财政局代收代缴；各县（市）个体经营户及个人转让房地产的，由各县（市）税务局确定。

 

第九条　关于部门配合问题

 

（一）根据“条例”第十一条和细则第十八条的规定，土地管理部门、房产管理部门应向本办法第八条规定的税务分局、税务局提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

（二）根据“条例”第十二条的规定，纳税人未按照本办法缴纳土地增值税的，土地管理部门，房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

（三）温州市地方税务局第五分局，各县（市）地方税务局应同财政局下属经办部门，签订委托代收代缴协议书，发给委托证书，指定专人负责联系。

 

第十条　关于外币收入如何折合人民币的问题

 

对于取得的收入为外国币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。以于以预交或分期收款形式取得的外国币收入，也按上述规定执行。

 

第十一条　违章处理问题

 

（一）纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让，房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。

（二）纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。

 

第十二条　关于本办法执行时间问题

 

根据《条例》规定，土地增值税从1994年1月1日起开征。对于在1994年1月1日以后转让房地产并取得收入的单位和个人，都应按本办法的规定，在1995年12月30日前向本办法第八条规定的税条机关或代征单位缴纳土地增值税；逾期缴纳的，按日加收2%滞纳金。对拒不缴纳的按“征管法”有关规定处理。

 

第十三条　其他

 

本办法有未尽处，按《条例》、《细则》、《征管法》的有关规定执行。

 

 

 

 

 

 

温州市国家税务局

温州市地方税务局

一九九五年十一月七日

 

 

 

 

 

附件：一、土地增值税项目登记表

　　　二、土地增值税申报表（一）

　　　三、土地增值税申报表（二）

　　　四、申请减免土地增值税审批表