颁发《温州市住宅小区建设和

管理办法》的通知

 

 

 

 

各县（市、区）人民政府，市政府直属各单位：

《温州市住宅小区建设和管理办法》，已经市人民政府八届十次常务会议审议通过，现予颁发施行。

 

 

 

 

 

 

一九九五年五月二十三日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

温州市住宅小区建设和管理办法

 

 

第一章　总则

 

　　第一条　为加强城市住宅小区的建设管理和售后服务工作，确保小区内房屋、公建配套设施正常使用、维修和养护，创造整洁、优美、舒适、安全的居住环境，根据有关法律法规以及建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《全国文明住宅小区标准》和浙江省《城市市容和环境卫生管理实施办法》，结合我市实际情况，制定本办法。

　　第二条　本办法所称住宅小区（含居住小区、住宅组团），是指达到一定规模，经统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的以住宅为主体的居民生活区。

　　第三条　住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）。小区管委会在辖区政府的领导下，由住宅小区所在的镇政府或街道办事处、居民委员会、公安派出所、房产管理所、物业管理公司和房地产产权人和使用人推举的代表组成。小区管委会的主任由镇政府或街道办事处一名领导担任，并可根据需要设立副主任若干名。

　　第四条　小区管委会的权利和义务

　　（一）权利：

1、参与工程竣工验收；

2、负责对小区交接后的统一领导和综合管理；

3、选聘物业管理公司；

4、制定管理计划并对管理服务等重大问题作出决策；

5、检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；

6、按照有关规定，接受有关行政执法部门的委托，行使处罚权。

（二）义务：

1、对物业管理公司的管理工作进行检查和监督；

2、协助物业管理公司落实各项管理工作；

3、接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督；

4、接受有关行政执法部门的工作指导和监督。

第五条　住宅小区开发建设期间，建设行政管理部门负责组建由城建、规划、土地、房管、公安、房屋开发建设单位及辖区政府等联合组成的住宅小区建设管理办公室或住宅建设管理指挥部（以下统称“小区建管办”），加强对住宅小区建设期间的领导。

 

第二章　住宅小区建设

 

第六条　住宅小区建设必须坚持“先地下后地上”、“先路后房”的原则，公用和市政配套设施应提前实施，或与主体工程同步实施，同时交付使用。

第七条　取得承担住宅小区开发权的房屋开发建设单位，应在规定期限内与建设行政主管部门签订开发合同，明确建设进度、期限和职责等。

第八条　担任住宅小区建设和开发的单位，必须严格按照基建程序办事，依照批准的规划、设计以及建筑安全、防火防范意见进行开发建设，配齐公建配套项目，不得擅自变更。

第九条　小区建设施工单位必须做好优化施工设计，实行文明施工，保持场地整洁。工程项目竣工后，施工单位应负责将场地清理干净，拆除施工期间搭建的临时工棚等设施。

第十条　住宅小区由几家房屋开发建设单位同时承担开发建设任务的，由小区建管办统一组织协调实施。承建单位或者委托建设单位根据实际情况负责小区内的道路等市政公建配套设施建设及资金测算分担。

房屋开发建设单位应在移交住宅小区时，以建造成本价向小区管委会提供住宅小区物业管理必需的用房。

第十一条　住宅小区内的公建配套项目，如公厕、垃圾转运场、居委会办公用房、排污泵房、配电房、车棚不得出售。使用单位不得改变其功能用途。

第十二条　住宅小区竣工验收分为单体工程验收和小区综合验收。单体工程验收按土建、安装工程有关验收规定、规范和设计要求进行。小区综合验收按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行。

第十三条　房屋开发建设单位开发的住宅小区（组团）在房屋交付使用时，应同时具备下列条件：

（一）向大部分购房者已开具正式购房发票；

（二）住宅小区（组团）详细规划中规定的项目已经建成，公共配套服务设施齐全；

（三）住宅小区（组团）内无违法建筑，无乱占乱搭的建筑物和构筑物；

（四）住宅小区（组团）内的给排水、供电、通讯、照明、消防、垃圾转运场等公用设施可正常使用，道路畅通、平坦，下水管道通畅；

（五）完成住宅小区（组团）内的公共绿地、房屋间距、道路两旁花草树木的种植；

（六）住宅小区（组团）内无垃圾、建筑废土，环境清洁卫生；

（七）住宅小区内的居民住宅须按有关规定统一安装抗破坏性能高的防盗门，阳台、雨蓬要采取防攀登或跨越等安全防范措施。

第十四条　住宅小区（组团）内房屋建设竣工后（包括公建配套用房和市政公用等设施），房屋开发建设单位必须向小区建管办提出小区（组团）移交申请报告，提供有关资料和建设工程规划许可证。小区建管办根据提供的小区建设项目的全套文件、图纸及有关资料，经审查和现场检查符合移交条件的，办理小区交接手续。对不符合移交条件的，小区建管办和小区管委会有权督促开发单位抓紧或限期完成。

 

第三章　物业管理公司及其职责

 

第十五条　承担住宅小区物业管理的物业管理公司，可以由小区管委会直接选聘，也可以由有关企业筹建或由市房产管理局推荐并经小区管委会同意。物业管理公司必须具有独立的法人资格，经市房产管理局资质审查批准，并向工商行政管理部门办理注册登记后，方可开业。

物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条　物业管理公司的权利与义务：

（一）   权利：

1、  依照物业管理合同和有关规定对小区实施服务性管理，并收取服务费用，实行有偿

服务；

2、有权制止违法行为；

3、有权选聘专营公司（如清洁公司）承担专项管理任务；

4、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

（二）义务：

1、履行物业管理合同，依法经营；

2、接受小区管委会和住宅小区内居民的监督；

3、重大的管理措施应当提交小区管委会审议，并经小区管委会认可；

4、接受房地产行政主管部门的行业管理以及有关行政主管部门的监督指导。

第十七条　物业管理服务内容：

（一）维护小区整体规划的完整性，协助有关主管部门制止各种违章搭建和任意改变房屋结构的行为；

（二）维护小区的环境条件、公共设施、市政基础设施、专业设施，使其不受损害破坏；

（三）协助公安部门搞好小区内治安防范工作，维护公共秩序；

（四）搞好房屋公共部位的正常性维修和突发性抢修工作，包括屋面渗漏修缮、管道疏通、门窗整修、水箱清洗等；

（五）负责小区内道路、排水、排污管道的维修保养；

（六）做好小区内公共绿化工作、对花草树木定期进行种植、修剪、浇水、喷药治虫等；

（七）搞好住宅楼梯、平台、走廊、道路等公共场所的清洁卫生；

（八）开展昼夜巡逻值班，搞好防火防盗等安全服务工作；

（九）对进入小区的各种车辆开展代为保管服务，开展为住户和房屋使用单位代收水、电、电话、有线电视等各类费用的便民服务；

（十）不断扩大服务范围，逐步开展病人扩理、老年保健、幼儿入托、入园、儿童上学接送及搬家、家电维修、室内装修等便民特约服务。

 

第四章　房屋管理

 

第十八条　住宅小区内的一切房屋不论公房、私房、单位自管房，均按法律法规和有关规定实行统一管理。

第十九条　住宅小区内的公厕、垃圾转运场、居委会办公用房、配电房、车棚等公建配套用房和住宅小区物业管理用房，其产权属于住宅小区集体所有，按照使用单位的情况采取房产无偿或有偿使用，其产权产籍由所在辖区房管部门统一管理，有偿使用所产生经济效益归小区管委会所有，无偿使用的单位自行负责维修。

第二十条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，要爱护房屋及附属设备、公共设施用房，严禁擅自拆移、改变房屋使用功能。确因需要的，须经小区管委会审查同意分别报规划、房管、城管等有关部门批准后，方可动工。

第二十一条　房屋开发建设单位对所开发房屋建设质量负有责任，对已经交付使用的房屋土建质量保修期限一年，其他项目按建设部保修规定执行。

第二十二条　凡因使用不当，人为地造成房屋结构设施损坏，房地产产权人或使用人应当负责修复或照价赔偿。

第二十三条　住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守本办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与监督住宅小区的管理。

 

第五章　市政公用设施管理

 

第二十四条　住宅小区内的公用配套设施和市政设施必须保持经常性的管理、维修和养护，保证其正常使用。

第二十五条　为保持小区安静和清洁，维护交通秩序，保持区间消防道路畅通，自行车和小型机动车必须按指定的地点停放，严禁大型机动车进入区间道路。

第二十六条　小区内单位和个人不得擅自接引和改变管线、挖掘道路等，确需要的须经小区管委会审查同意并报规划、城管等有关管理职能部门批准后，方可动工。

第二十七条　严禁单位和个人向下水管道排放对设施有腐蚀、危害、堵塞的污水和有毒气体。

 

第六章　绿化管理

 

第二十八条　住宅小区内规划确定的绿化用地，任何单位和个人不得移作他用。确需改变用途的，须征得小区管委会和绿化管理部门同意后，报规划部门批准。

第二十九条　住宅小区内的绿化设计和花草树木的种植、养护，由绿化管理部门负责业务指导。

第三十条　严禁攀折树木、花卉，不准在树上吊扎晾晒，不准向花草树木倾倒污水、垃圾，不得在绿化带或花圃花园内堆放物品，不得在公用绿化地内种植农作物等。

第三十一条　住宅小区内种植的花草、树木和绿化设施，确需移植、砍伐的，须经小区管委会审查同意并报绿化管理部门批准后，方可移植或砍伐。

 

第七章　环境管理

 

第三十二条　居民公共走廊、楼梯一律不准私自占用、堆放、吊挂杂物，阳台堆放物品不得超出栏杆，楼层住户花卉盆景不得挑出栏杆设支架放置，确保楼下住户和行人安全。房屋的立面要保持清洁，定期清洗，定期修缮。

第三十三条　住户室内外，公共走廊、楼梯要勤清扫，保持无蛛网、纸屑等杂物；不得向室外倾泼污水，乱丢果皮、烟头和垃圾。

第三十四条　住宅区内禁止饲养鸡、鸭、鹅、兔、羊、猪等家禽家畜。

第三十五条　严禁在住宅小区内经营对环境有污染的行业，不得开办产生废气、废水、废渣和严重噪音的工场。小区内禁止使用高音广播喇叭。使用音响设备要注意不得影响四邻住户休息。

第三十六条　任何单位和个人禁止向江、河、湖等水域、岸坡倾倒粪便、生活垃圾、工业废渣和其他废弃物；禁止向水域排放油类、酸液、碱液或含有汞、砷等剧毒废液；禁止在水域内清洗装贮过油类或有剧毒污染物的车辆、容器及纺织袋物体。

第三十七条　小区管委会要加强住宅小区内经营点的管理，制订“门前三包”责任制。单位和个人不得在住宅小区内乱设摊点经营。

第三十八条　住宅小区内城市主干道及公共厕所、路灯、垃圾转运场等交由城市管理职能部门管理。

 

第八章　治安管理

 

第三十九条　小区管委会应协助辖区派出所搞好住宅小区内的社会治安管理工作。

第四十条　住宅小区所在的公安派出所要根据小区治安和巡逻需要，在小区主要路口配置治安岗亭。

第四十一条　住宅小区内不得储放易燃、易爆、剧毒等危险物品。

第四十二条　住宅小区内的暂住人口，应按规定向当地公安派出所办理暂住人口登记手续。暂住一个月以上的须申领《暂住证》。

第四十三条　住宅小区内的房屋需要出租时，出租人应向所在地的公安派出所申领治安许可证。

第四十四条　住宅小区内严禁赌博、卖淫、嫖娼等违法犯罪行为。对知情不报和隐瞒、包庇者，应依法处理。

 

第九章　收费管理

 

第四十五条　新建住宅小区开发建设中，小区建管办和小区管委会按物价部门核定的标准向房屋开发建设单位收取小区建设期间的日常管理费用和物业管理资金。该两项资金纳入开发成本。

第四十六条　物业管理公司负责售后综合有偿服务，按规定收取各项服务费用。

第四十七条　服务和管理的收费标准，经有关部门批准以保本微利为原则，切实做到取之于用户，用之于用户。

第四十八条　按规定收取的小区建设期间的日常管理费用和物业管理资金，专户储存，专款专用。财政、审计、物价部门负责监督使用。物业管理资金主要用于购买管理用房和小区公用设施的重大维修工程项目及正常的管理费用。

 

第十章　奖励与处罚

 

第四十九条　对在住宅小区建设和管理工作中成绩显著的单位和个人，辖区政府或城市建设、管理行政主管部门应给予表彰和奖励。

第五十条　房屋开发建设单位违反住宅小区的规划要求，擅自改变设计；市政公用和公共设施与设计要求不配套的，由小区建管办提请有关主管部门按开发合同和有关法律法规的规定予以处罚。

第五十一条　住宅小区内的房地产产权人和使用人违反国家法律法规及本办法规定，有下列行为之一的，有关主管部门应依法予以制止、责令恢复原状、赔偿损失、罚款，或者由主管部门委托小区管委会作出处罚：

（一）擅自改变小区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的结构、用途、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；

（三）不照章交纳各种费用的。

第五十二条　违反城市市容和环境卫生管理规定的，由市、县（市、区）城市管理职能部门或委托小区管委会责令其纠正违法行为，并根据浙江省《城市市容和环境卫生管理实施办法》第四章的有关规定予以处罚。

第五十三条　违反本办法规定，向江、河、湖等水域、岸坡倾倒生活垃圾、工业废渣和其他废弃物的，由市、县（市、区）水利主管部门或委托的小区管委会依照《中华人民共和国河道管理条例》的规定，责令其停止违法行为、限期清除，并可以处以10000元以下罚款。

第五十四条　物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；小区管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以100元－500元的罚款，或者由房地产行政主管部门委托小区管委会以其作出处罚：

（一）   房屋及公用设施、设备修缮不及时的；

（二）   制度不健全，管理混乱的；

（三）   不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

第五十五条　依照本办法作出的行政处罚，应开具行政处罚决定书。罚没收入一律上交同级财政，专项用于住宅小区物业管理扩城市市容和环境卫生事业。

第五十六条　各主管部门委托小区管委会实施管理后，应加强培训、指导和监督、检查工作。

第五十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以自接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议，对复议决定不服的，可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以自接到处罚通知书之日起十五日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十八条　住宅小区管理人员滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位和主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第十一章　附则

 

第五十九条　本办法具体应用中的问题，由温州市城乡建设委员会负责解释。

第六十条　本办法自颁发之日起施行。