国家土地管理局

关于印发《土地估价

报告规范格式（1996）》的通知

 

[1995]国土[籍]字第180号

 

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：

为规范土地估价行为，加强土地管理部门对土地估价人员、机构及估价结果等的规范化管理，我局制订了《土地估价报告规范格式（1996）》。现予发布，并于1996年3月1日起施行。

从施行之日起，当事人向土地管理部门申请土地估价结果确认以及土地估价机构申请办理土地估价机构资格认证、年审等所报送的土地估价报告和土地估价技术报告，土地估价机构向客户提供的土地估价报告，均应按本规范格式的要求，分别提供。请各级土地管理部门在土地估价和地价管理工作中认真贯彻落实，并将贯彻中遇到的问题及时报告我局。

附件：一、土地估价报告规范格式（1996）

      二、土地估价报告与土地估价技术报告制作要求

一九九五年十二月二十二日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件一

土地估价报告

（文字说明式）

 

 

项目名称：

 

 

 

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：

土地估价报告编号：

1995—12—22发布                         1996—03—01施行

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地估价报告

 

第一部分  摘要

 

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

一九九  年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第二部分  估价对象界定

 

一、委托估价方[说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要祥加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业 中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件，环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]

 

第三部分  土地估价结果

 

一、估价依据[说明该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件。采用的技术规程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

二、土地估价[简要说明估价过程中涉及的有关内容及估价结果]

1、估价原则[说明该项估价所遵循的主要原则]

2、估价方法[说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据和每种方法的计算结果。要求所选估价方法不少于两种]

3、估价结果[说明最后估价额确定依据、方法和单位地价及总地价]

三、需要特殊说明的事项

1、本项估价的假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其他需要说明的问题。

 

第四部分  附件

 

[附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等]

一九九  年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地估价报告

 

（表格式）

 

项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：

土地估价报告编号：

1995—12—22发布                       1996—03—01施行

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地估价报告

 

第一部分  概述

 

1、委托估价方                                                                

联系地址                                                                

联系电话                                                                

法人代表                                                                

联系人                                                                   

2、受托估价方                                                               

机构地址                                                                

法人代表                                                                

估价机构资质及资格证书号                                                

3、估价日期                 至                   

4、待估宗地位于        市（县）       区        街道        号，现在用途       规划用途        

5、地价定义

5.1所有权价格                     使用权价格                           

抵押权价格                        租赁权价格                           

他项权利价格                     

5.2估价期日                                                            

5.3土地开发程度                                                        

5.4土地用途                                                             

6、待估宗地所在区域基准地价                                                   

7、待估宗地抵押或他项权利状况                                               

8、待估宗地年收益及费用                                                     

8.1年总收益                                                             

8.2年总费用                                                            

8.3年纯收益                                                            

9、土地投资

申报取得价                      实际取得价格                           

土地开发投资                    建筑物开发投资                         

 

第二部分  估价对象描述和地价影响因素分析

 

一、估价对象描述

1、土地登记状况

1. 1土地座落                                   

1. 2地籍图号                                   

1. 3宗地号                                     

1. 4土地用途                                     

1. 5四至                                        

1. 6土地面积                                    

1. 7土地等级                                    

1. 8标定地价                                    

2、产权状况

2.1土地所有权                    土地使用权                             

共有使用权                     他项权利                                 

建筑物所有权                     建筑物使用权                           

建筑物他项权利                          

2.2土地出让年限                   已使用年限                            

2. 3共有使用权分摊面积                                                    

2.4不同用途建筑分摊的土地面积                                           

3、建筑物和地上附着物状况

3.1建筑物类型                    建筑物用途                             

各层建筑用途                        

3.2耐用年限                       已使用年限                             

3.3建筑高度                       建筑层数                              

建筑成新                     建筑结构                                   

3. 4建筑细部说明：

基础                     地板                    墙                   

天花板                   屋面                   

3.5室内装修状况                                                          

3.6设备和安装状况                                                        

3.7其它附着物状况                                                        

3.8特殊保护要求                                                           

二、地价影响因素

1、区域因素

1.1基准地价                                                              

1. 2城市商业中心等级及影响                                                

1. 3道路等级及路网条件                                                    

公共交通                             对外交通                            

1. 4环境条件                                                              

1. 5基础设施

            1周围道路类型、等级                                                  

            2管线状况

供水                      供气                    电讯                    

供热                      供电                    其它                   

下水道级别及状况                                                         

1. 6公用服务设施

医院、卫生设施状况                                                       

学校配备状况                                                              

文化、体育设施条件                                                         

其他设施条件                                                             

1. 7产业集聚条件                                                         

相邻区域土地利用                                                         

1. 8规划限制                                                             

1. 9自然灾害                                                             

2、个别因素

2.1宗地实际用途                        类型                             

容积率               

规划允许用途                       容积率                               

2.2宗地条件

宗地宽度              进深                形状                          

面积                 

2.3场地质量

表层                            地基承压力                              

地形条件                        地质条件                                

2.4周围环境条件                                                         

2.5宗地基础设施条件                                                     

 

第三部分  土地估价

 

1、  土地估价原则                                                                

2、  估价方法选择                                                               

2.1市场比较法

2.1.1比较案例价格                   修正地价

                                                              

                                                              

                                                              

                                                              

2.1.2地上权、抵押权及他项权利的影响                                       

估价额                                

增值原因                               

减值原因                              

最后地价                              

2.2收益还原法

2.2.1实际租金                      客观租金                               

2.2.2土地纯收益                                 

2.2.3土地还原率                                 

2.2.4估价额                                     

增值原因                                        

减值原因                                        

最后地价                                        

2.3剩余法

2.3.1土地最佳利用方式                                                    

2.3.2估算的开发总价                                                      

2.3.3估价额                                                              

增值原因                                                                 

减值原因                                                                  

最后地价                                                                 

2.4成本逼近法

2.4.1土地取得价                                                          

2.4.2开发费用                                                            

2.4.3估价额                                                               

增值原因                                                                 

减值原因                                                                 

最后地价                                                                  

2.5基准地价系数修正法

2.5.1土地级别                                                            

用途                                基准地价                             

2.5.2估价额                                       

增值原因                                           

减值原因                                          

最后地价                                          

3、估价结果

3.1总地价                  元。

3.2单位地价                元/平方米。

3.3楼面地价                元/平方米。

4、师及估价机构

4. 1本项目由下列估价师估价：

估价师签名                       资格证书号

                                                              

                                                              

                                                              

                                                              

4.2受托估价机构（加盖公章）

 

 

一九九  年  月  日

 

第四部分  附   件

 

[附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等]

 

 

 

土地估价技术报告

 

（与土地估价报告配合，仅供估价机构存档和作为

估价结构提交土地管理部门确认和备案时的附件）

 

 

 

项目名称：

 

 

 

 

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位（人）：

估价日期：

土地估价报告编号：

土地估价技术报告编号：

1995—12—22发布                         1996—03—01施行

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地估价技术报告

 

第一部分  总述

 

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、联系地址]

三、受托估价方[说明该项估价的受托机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表、联系人及联系电话等]

四、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容]

五、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

六、估价依据[说明该项估价所依据的有关法律、法规、政策文件和技术规程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

七、价格定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度和本项估价所设定的开发程度]

八、估价期日[说明所估地价的具体时点]

九、估价日期[说明估价工作的起止日期]

十、估价结果[说明总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额，单位为元、元/平方米。如用外币表示，注明外币与人民币的比价]

十一、需要特殊说明的事项

1、估价假设条件。

2、该报告使用的限制条件。

3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。

4、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。

5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。

6、其它需要说明的问题。

十二、土地估价师签名[由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资格证书号]

十三、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

一九九  年  月  日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

第二部分  估价对象描述及地价影响因素分析

 

一、估价对象描述

1、土地位置状况[说明待估宗地的位置、用途、四至、面积、土地登记、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况和性质，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利均要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况]

[上述内容中，土地位置、权利以土地登记和土地使用权出让合同中的有关内容为准，其它状况以建筑物、地上附着物产权登记内容和实际勘察、调查内容为准]

二、地价影响因素分析[说明影响待估宗地地价水平的因素]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域因素及所在区域基准地价水平]

3、个别因素[说明土地最有效使用用途及标准、宗地宽度、进深、形状、面积、地形、地质、容积率、覆盖率、宗地基础设施条件等对估价对象地价水平产生影响的个别因素]

[上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析]

[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述]

 

第三部分  土地估价

 

一、估价原则[明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法的原则] 

二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[应根据待估宗地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）的规定，选取适宜的估价方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求]

（一）市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：]

1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明实例的具体坐落（门牌号或宗地号）。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示如下：

表一  因素条件说明表

上表中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地、三通一平、五通一平、七通一平来描述。总之，表格中放映的估价对象和比较实例的各项条件要客观、具体。

4、编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。列表表示如下：

表二  比较因素条件指数表

5、因素修正

在各因素条件指数表的基础上，进行比较实例估价期日修正、交易情况、因素修正及年期修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得到各因素修正系数，列表表示如下：

表三  因素比较修正系数表

6、实例修正后的地价计算

经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件的地价，再依据《规程》的地价确定方法，最后确定待估土地的价格。

（二）收益还原法

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

1、具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件。

2、总费用中涉及到的项目和各项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准。

3、说明纯收益的测算依据和方法。

4、明确说明还原利率（土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率）的确定方法、依据和具体标准。

5、说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定]

（三）剩余法（假设开发法）

[应用此方法估价，要依据《规程》规定程序进行，技术报告中应对以下内容予以明确说明。

1、通过分析待估宗地的条件，考虑规划及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。

2、明确待估宗地开发完成后的利用方式（买卖、出租等）及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。

3、对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。

4、说明计算公式、计算过程和结果]

（四）成本逼近法

[1、应用此种方法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

2、要详细说明土地取得费用的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件中有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

3、明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准并说明依据。

4、有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

5、说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

6、说明土地价格确定方法和结果]

（五）基准地价系数修正法

[应用此法进行估价，按《规程》规定的程序进行。在技术报告中应对如下事项予以明确说明：

1、说明宗地位置、用途及待估宗地所在级别或区域的基准地价和对应的因素修正系数表及因素条件说明表，并注明来源及依据。

2、说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表要求的内容具体列出。具体形式参见市场比较法中因素条件说明表的形式。

3、确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。

4、说明年期及期日差别和相应的修正系数。

5、对基准地价修正得到宗地地价]

三、地价的确定

1、地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]

2、估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位、用大写表示的地价金额。如用外币表示地价，应注明外币与人民币的比价]

 

第四部分  附   录

 

[附件包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料、原始资料及实地勘测数据、估价机构资质证书复印件等]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件二

 

土地估价报告与土地估价技术

报告制作要求

 

一、纸张

应采用幅面为209×295毫米规格的纸张（相当于A4纸张规格）

二、字体与字型号

（一）封面

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。

2、其他内容字体应为三号楷体。

（二）正文

1、“土地估价报告”、“土地估价技术报告”及各部分标题字体应为三号标宋。

2、其他内容字体应为四号仿宋。