温州市商品房价格管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为了加强与完善商品房的价格管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国价格管理条例》、国家计委《城市房产交易价格管理暂行办法》及国家、省有关商品房价格管理规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　商品房价格的确定，应符合社会主义市场经济的要求，充分发挥价值规律的作用，要有利于规范社会主义市场经济的房地产价格程序，有利于推动城市建设，坚持公平、合理、竞争的原则。

第三条　温州市物价局是我市商品房价格管理的主管部门，对全市商品房价格工作实行监督、指导，并负责市区（鹿城、龙湾、瓯海区）的商品房价格管理工作；各县（市）价格主管理部门负责本行政区域内的商品房价格管理工作。

市、县（市、区）物价检查所是我市各级价格主管部门的物价检查机构，依法行使价格监督检查和处理价格违法行为的职权。

第四条　本办法所称的商品房系指具有合法开发经营资格，从事房地产开发经营的单位为销售（含代建）建设的住宅和非住宅。住宅包括普通住宅（含微利房、福利房）、高级公寓和别墅等；非住宅包括营业房、办公用房和厂房等。

第五条　在我市行政区域内从事房地产开发经营活动的单位（以下简称经营单位），均须遵守本办法。

第二章　价格类别与构成

第六条　商品房价格为基本价格和销售价格。基本价格由成本、利润、税金组成；销售价格由基本价格，质量、楼层、朝向、环境等差价，市政基础设施配套费及超额利润、固定资产投资方向调节税等组成。

第七条　商品房开发成本包括：

（一）土地开发费：由土地有偿使用费、征地费、拆迁安置补偿费组成。

（二）前期工程费：指建设项目可行性研究、规划、勘察设计及“三通一平”等前期工程费用。

（三）房屋建筑安装工程费：指房屋主体工程发生的土建费和安装费，包括土建工程费、安装工程费和材料差价。

（四）附属工程费：指开发小区内道路、供水、供电、排污、通讯、照明等建设的费用。

（五）公建配套工程费：指依据小区规划确定的为主体工程服务，配合主体工程的非营业性公共配套设施建设费用。非营业性公共配套设施建设包括开发小区内的绿化、居委会用房、垃圾场、菜市场、自行车棚、公厕、幼儿园、小学、初级中学等。

（六）利息：包括货款利息和预收款利息。贷款利息是指商品房经营单位为建设商品房而筹借资金所发生的利息；预收款利息是指经营单位向购房者收取商品房预收款而向房者支付的利息。存贷利率按银行同档次利率计算。

（七）管理费：以本条款（一）项至第（五）项之和的2-3%计收。一级资质经营者以3%、二级资质经营者以2.7%、三级资质经营者以2.4%、四级资质经营者以2%计收。福利房、微利房的管理费，按市人民政府温政［1994］9号文件规定一律以2.5%计收。

（八）按规定可进入成本的其他费用。

第八条　商品房利润以第七条第（一）项至第（五）项之和的10-20%计入价格（福利房不计利润，微利房的利润一般不超过3%）。利润率超过20%部分的利润为超额利润。

税金是指国家统一规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

第九条　不列入成本的代收费用包括：

（一）市政基础设施配套费；

（二）商品房超额利润调节费；

（三）商品房价格审验费；

（四）价格主管部门核准收取的牧业管理费种；

（五）按规定可不列入成本需代收的费种。

第十条　商品房差价类别：

（一）质量差价：按国家规定验收属优良工程的，以第七条第（三）项的1%加收。

（二）楼层、朝向差价：在基本价格的基础上增减，其代数和应趋于零，最大不超出0.2%。出售整幢商品房的，不计楼层、朝向差价。

第三章　价格管理

第十一条　商品房价格实行放管结合的原则。

行政划拨和协议出让土地，以及享受其他优惠政策开发建设的普通住宅的销售价格一律实行国家定价。

其他住宅和非住宅的基本价格实行审批制度。销售价格放开，由买卖双方自行协商确定，成交价格须在成交后15日内如实上报价格主管部门和房产管理部门备案。

商品房经营单位应在商品房交付使用3个月前将销售价格或基本价格有关资料报送价格主管部门，经价格主管部门会同计委、建委、房管局、建设银行审核后，由价格主管部门审批。

第十二条　旧城改建收益成本，由市旧城改建指挥部会同市场价局、计委、财政局计算投入产出，余额上缴财政，比例按市人民政府温政［1992］32号文件办理。市区房屋拆迁补偿安置有关价格，由市旧城改建指挥部报市物价局审批。

第十三条　凡为商品房统一装修卫生间洁具、防盗门和其他室内装潢收取的费用，须报价格主管部门审批；统一安装有线电视、电话、燃气管道等收取的费用，须报价格主管部门备案。

第十四条　严禁低于或高于核准价格销售商品房，确因客观原因需要调整的，须报原价格审批机关批准。

第十五条　对销售价格放开的商品房缴纳土地增值税后征收超额利润调节费，征收的标准为：土地属行政划拨和协议出让以及享受其他优惠政策开发的商品房征收40%；其他商品房征收20%。

商品房经营单位在售房后一个月内，将规定的超额利润调节费解缴价格主管部门，由价格主管部门统一在每月10日前全额上缴财政，纳入地方统筹财力计划安排，专户储存，主要用于城市基础设施建设。

第十六条　属国家定价的商品房实行预售的，其预售价格为暂定价，最终结算价格审批程序按本办法第十一条规定办理。

第十七条　销售价格放开的商品房预售，可实行一次性买断价与预售暂定价。

一次性买断价，为商品房购销双方以合同契约形式约定的最终销售价格。

预售暂定价，是指商品房购销双方以合同契约形式约定分期计收预缴款的基数。最终销售价格超过预售暂定价10%的，由价格主管部门核准其最终销售价格，最高不超过预售暂定价的20%。

第十八条　商品房经营单位在取得《商品房预售许可证》后15日内向价格主管部门申报预售价格。

第十九条　本办法发布前已预售的商品房，商品房经营者须在本办法发布之日起一个月内，向价格主管部门补办预售价格申报手续。

第二十条　未按本办法规定申报预售的商品房，商品房经营单位不得刊播、设置、张贴商品房价格的广告，房地产中介服务机构不得为其代理预售或发布售房信息。

第二十一条　涉外商品房经营单位内销商品房的基本价格按本办法办理。

第二十二条　销售（预售）商品房实行明码标价制度。

第四章　罚则

第二十三条　凡违反本办法，有下列行为之一的，由价格主管部门的物价检查机构责令其停止违法行为，赔偿经济损失，并可处以罚款。

（一）越权定价和擅自提价、设立收费项目、提高收费标准的，处以非法所得金额3倍以下的罚款；

（二）虚置成本、短给面积，进行价格欺诈的，处以非法所得金额3倍以下的罚款；

（三）垄断、哄抬房价严重干扰市场秩序的，处以1万元至2万元的罚款；

（四）不执行规定的明码标价制度，处以5千元至1万元的罚款；

（五）不按规定申报价格的，处以5千元至1万元的罚款。

对违反上述各款规定所获得的非法收入，宜退还给购房户的应予退还，不宜退还或不能退还的由价格主管部门的物价检查机构予以没收，上缴财政。

第二十四条　被处罚单位和个人对价格主管部门的物价检查机构作出的处罚决定不服的，可以自接到处罚决定之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级物价检查机构申请复议；对复议决定不服的，可以自接到复议决定之日起15日内向人民法院起诉。

第五章           附则

第二十五条　本办法由温州市物价局负责解释。

第二十六条　本办法自发布之日起施行。