国家土地管理局

关于加强地价管理规范

土地估价行为的通知

[1995]国土[籍]字第190号

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：

《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》要求：“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。”“引导房地产业健康发展。健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。各级土地管理部门必须根据国家法律、法规，加强地价管理，切实做好地价评估，规范和完善土地市场。现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下：

一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能

国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制订土地定级、估价标准”。为履行国家规定的职责，国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作，颁布了土地定级、估价的规程，制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法，与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。各级土地管理部门应按照国家有关规定，切实履行部门职责，把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放，并不断总结提高。

二、加强基准地价、标定地价评估工作

为满足土地管理和土地使用制度改革的需要，各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇，要按照国家土地管理局颁布的技术标准，尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。城市市区的基准地价和标定地价评估工作，力争在1996年6月底前完成，计划单列市和省会城市的基准地价报国家土地局审核平衡后再公布；建制镇的工作，力争在1996年底前完成。目前已完成基准地价和标定地价评估的城镇，要根据当地的经济和土地市场发育状况，结合交易地价申报登记资料，适时进行修订和更新，更新周期一般不宜超过两年。

评估或更新后的基准地价和标定地价经人民政府批准后，各级土地管理部门要以基准地价和标定地价为基础，抓紧制订对土地估价行为、土地价格和土地市场进行规范管理的具体措施，充分发挥地价管理在土地资产管理和土地使用制度改革中的作用。

三、加强对土地交易地价管理，建立地价申报、登记制度

各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门要切实按照国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国家土地管理局令[1995]第2号）的要求，依据省内各城镇的基准地价、标定地价及政府产业政策，在1996年6月30日前完成各类土地使用权协议出让最低价标准的确定工作，下达市、县人民政府土地管理部门执行，并报国家土地管理局备案。

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国家的有关规定，出让土地使用权必须进行地价评估，并按《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发[1989]49号）的规定，报有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。对转让宗地的地价低于标定地价的，市、县人民政府可行使土地优先购买权，按申报地价收回土地，或者按照标定地价征税。对转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的，应以评估地价为标准，确定应补交的出让金及土地受益。

土地价格市土地登记的重要内容，土地使用权转让、出租、抵押的当事人必须依法申报转让地价、租金或抵押金额，不得瞒报或者作不实申报，违者须经依法处理后，方可为其办理土地变更登记。

土地管理部门对地价申报登记资料要及时进行统计分析，掌握市场交易价格和土地交易情况，监测地价水平和地价变化，并及时建议政府采取必要措施，正确调控土地市场和地价水平。

四、加强对土地估价结果的确认管理

各级土地管理部门要切实加强对土地估价结果的确认管理，下列经济活动中涉及的土地应进行估价，其估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。

1、利用划拨土地转让、出租、抵押、联营、合营等；

2、改建或新设股份有限公司或有限责任公司涉及的土地；

3、企业兼并、破产、资产核算涉及的土地使用权；

4、国家建设需要提前收回出让土地使用权；

5、其他依照法律、法规需要进行土地估价的。

上述土地使用者在申请土地估价结果确认时，必须按照规定向土地管理部门提交确认申请、符合规定的土地估价报告以及评估宗地的土地权属登记证明。

改建或新设为股份有限公司或者有限责任公司的地价评估和确认，应按国家土地管理局、国家体改委颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（[1994]国土[法]字第153号）要求，由国家土地管理局备案认证的A级土地估价机构进行评估，在申请估价结果确认时，还需同时提交企业改制批准文件、土地资产处置方案、股权结构设计方案和其他资产评估概要、资产负债表等材料。

土地管理部门在接到土地估价结果确认申请后，主要应从土地权属状况、报告格式、估价方法及估价基础资料和参数、评估结果、地价水平、估价师及估价机构的资质等几个方面进行审核，并在二十日内做出确认或不予确认的批复。经确认的地价评估结果是实行土地资产处置、土地变更登记和土地资产管理的依据。

五、切实加强对土地估价人员和机构的管理

凡独立从事土地估价的人员，必须通过国家土地管理局组织的全国统一考试和资质审查，取得土地估价师资格证书后，方能在一家土地估价机构中从事土地估价业务和签署土地估价报告。土地估价师不能以个人名义承接土地估价业务，也不得允诺他人以其名义开展土地估价业务。违反上述规定的，将取消其土地估价师资格。

设立土地估价机构应按国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（[1995]国土[籍]字第10号），具备10万元以上的注册资金和两名以上的土地估价师，经工商部门注册登记，并经过省级以上土地管理部门备案认证后，才能承接土地估价业务；土地估价机构承接土地估价业务应当公平竞争，按《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格[1994]2017号）规定的收费标准收取估价费用，禁止垄断、不正当竞争或乱收费的行为。

土地估价机构和人员必须遵循公正、公平、公开的原则，按照国家土地管理局制定的《城镇土地估价规程》，以基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格进行估价。土地估价机构出具的土地估价报告，必须符合国家土地管理局制定的《土地估价报告规范格式（1996）》，经土地估价师签署、土地估价机构加盖公章，并按规定保送土地管理部门确认或备案，接受监督和管理。各级土地管理部门应接受具有土地估价资格机构的申请，向在机构内执业的土地估价师提供土地登记资料和地价信息资料查询服务。

省级土地管理部门要根据辖区内备案估价机构的注册资金、专业人员状况、执业水平和业绩，做好土地估价机构的日常管理工作。对辖区内从业的A级土地估价机构，要将土地估价机构执行国家土地估价和地价管理政策的情况，及时上报国家土地管理局。对辖区内开业的其它土地估价机构，应定期评定估价机构的资质水平，及时向社会公告，并在每年12月15日前将其辖区内备案的土地估价机构的情况、从业人员、业绩和资质评定情况上报国家土地管理局，以便我局及时掌握全国土地估价师执业状况。

附件：一、关于印发《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的通知

二、关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知

三、国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知

一九九五年十二月二十九日

附件一

国 家 土 地 管 理 局

国家经济体制改革委员会

关于印发《股份有限公司土地

使用权管理暂行规定》的通知

[1994]国土[法]字第153号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为了贯彻《中华人民共和国公司法》，规范股份有限公司土地使用权管理，在总结股份制试点企业土地使用权管理经验的基础上，我们制定了《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》。现印发给你们，请遵照执行。

一九九四年十二月三日

股份有限公司土地使用权

管理暂行规定

第一条  为深化企业改革，优化配置土地资源，规范股份有限公司（以下简称公司）设立中的土地使用权管理，根据《中华人民共和国公司法》和国家关于土地法律、法规有关规定，制定本规定。

第二条  办理地价评估，必须依法进行土地使用权登记，取得《国有土地使用证》。尚未登记的，应向土地管理部门申请登记，领取土地使用权证书。

第三条  改建或新设公司使用的国有土地使用权必须评估。地价评估结果经县级或市级人民政府土地管理部门初审后，按本规定第六条规定的审批权限报批确认。

第四条  改建或新设为上市公司的，必须选择具有A级土地估价资格的评估机构进行地价评估；其他的应选择具有A级或B级土地估价资格的评估机构进行地价评估。

第五条  接受委托的评估机构，应与土地使用权持有者订立委托评估协议，按国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》要求进行地价评估，并向土地使用权持有者和相应的土地管理部门提交土地估价报告。

第六条  由国务院授权部门批准设立的公司，其地价评估结果，向国家土地管理局申请确认；由省级人民政府批准设立的公司，其地价评估结果，向省级人民政府土地管理部门申请确认。

第七条  改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权处置方案。由国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权的处置方案，报国家土地管理局批准；由省级人民政府批准设立的公司，其土地使用权处置方案报省级人民政府土地管理部门批准。

第八条  企业可依法以出让方式取得土地使用权。在签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金后，企业以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租或作价入股。持有土地使用权的公司，在土地使用权出让期限内，须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务。

土地使用权转让、出租或入股的最高期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获取土地使用权后已使用的年限。

第九条  国家以租赁方式将土地使用权租给公司的定期收取租金。公司以租赁方式使用土地，必须签订租赁合同。以租赁方式使用的土地不得转让、转租、抵押。

第十条  国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价入股，经评估作价后，界定为国家股，由土地管理部门委托国有股权持股单位统一持有。土地管理部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。

第十一条  国家以国有土地使用权作价入股的，其土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数；土地使用权作价入股占国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入股份制企业的国有资产总额的比例。

土地使用权折股及土地使用权出让金、租金数额的确定，均应以经审查确认的土地评估结果为基础。

第十二条  改建或新设的公司，凭公司审批机关的批准文件、土地使用权变更登记申请、土地使用权处置方案批准文件、土地使用权出让（租赁）合同、土地使用权出让金缴纳凭证及其他有关文件，按国家有关法律规定和《土地登记规则》的要求，向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记。

县级以上人民政府土地管理部门根据以上文件，并对用地情况进行复核后，办理变更土地登记，更换国有土地使用证。

第十三条  已经改建为公司的，没有进行土地使用权价格评估、处置方案审批和土地变更登记的，应当按本规定重新补办。

凡未按上述要求补办手续的公司，土地管理部门不予办理变更土地登记。

第十四条  改建或新设公司使用集体所有土地的，必须持公司审批机关的批准文件，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，按国家规定，经批准征为国有土地后，方可按本规定办理土地使用权评估、处置和变更登记手续。

第十五条  改建或新设有限责任公司的土地使用权管理，参照本规定执行。

第十六条  本规定自发布之日起施行。1992年7月9日国家土地管理局、国家体改委联合发布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》、1993年10月9日发布的《关于到境外上市的股份制试点企业土地资产管理若干问题的通知》同时废止。

第十七条  本规定由国家土地管理局负责解释。

附件二

国 家 土 地 管 理 局

国家工商行政管理局

关于对土地价格评估机构进行登记

管理有关问题的通知

[1995]国土[籍]字第10号

各省、自治区、直辖市土地（国土）管理局（厅）、工商行政管理局：

为规范土地估价行为，建立符合社会主义市场经济需要的土地价格评估中介服务机构，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六、五十七条和国家有关企业登记管理法规，现就土地价格评估机构登记管理的有关问题通知如下：

一、设立从事土地价格评估的中介服务机构，应依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方可开业。

二、申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作；有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可再其住所所在地省、行政区范围内从事土地估价工作；有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。

设立土地价格评估机构申请公司登记的，应参照上述条件，具体核定其经营范围。

三、国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动。具体经营范围，应参照本通知第二条规定的条件核定。

四、各级土地管理部门已批准设立的土地估价事务所、地产咨询服务中心等从事土地价格评估的机构，具备法人条件而尚未进行企业法人登记的，应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和本通知的要求，向工商行政管理部门申请企业法人开业登记；已设立的不具备企业法人条件的土地价格评估机构，尚未进行营业登记的，应向工商行政管理部门申请营业登记。

五、本通知下达前已核准登记的，不再进行重新登记或重新核定经营范围。尚未进行登记的，应在工商行政管理部门规定的时间内办理登记，但最迟不得超过1995年5月1日。逾期不登记而承接土地估价业务的，由工商行政管理机关依法进行处理。

六、经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构，应于登记后30日内到土地管理部门备案。其中，在全国范围内从事土地估价工作的，到国家土地管理局备案；在省级行政区范围内从事土地估价工作的，到省级土地管理部门备案。

七、依法登记和备案的土地价格评估机构承担土地估价业务时，按国家有关土地管理的规定，可由具有土地估价师资格的人员到土地所在的土地管理部门，查阅有关资料，各级土地管理部门，不得向未经工商行政管理部门登记，未向土地管理部门备案的土地价格评估机构和人员提供资料。

各地价评估机构承担的土地估价业务，在土地估价报告送交委托人的同时，应抄报土地所在地的土地管理部门。

八、各级工商行政管理部门和土地管理部门要密切配合，共同做好土地估价机构管理工作。

一九九五年一月二十五日

附件三

国家计划委员会

国家土地管理局

国家计委、国家土地管理局关于

土地价格评估收费的通知

计价格[1994]2017号

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）：

为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下：

一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接收土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费额，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。

四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。

五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。

清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30％计收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。

土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。

六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30％。

七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。

八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准的，由物价检查机构按国家有关规定查处。

九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。以前有关规定凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。

附表一、宗地地价评估收费标准

二、基准地价评估收费标准

一九九四年十二月十二日

附表一：

宗地地价评估收费标准

附表二：

基准地价评估收费标准