浙江省土地管理局
关于培育和规范土地市场
若干问题的通知
浙土发[1997]5号
各市（地）、县（市、区）土管理局 ：
土地是国家和社会宝贵的资源和最大的资产。进一步深化土地使用制度改革，加快培育和规范土地市场，对于促进“两个根本性转变”, 实现土地资源的配置方式由计划经济体制下的行政划拨向国家宏观调控下的市场配置为主转变，土地利用由粗放型向集约型转变，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，提高土地资源、资产效益，促进土地资源、资产的优化配置和高效利用，切实保护耕地，保证我省经济和社会的可持续发展，具有重要意义。为此，根据国家法律、法规和政策的有关规定，现就培育和规范土地市场问题通知如下：
一、今后凡新增建设用地，除国家机关、军事及城市基础设施、公益事业等非经营性用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（不含外商投资项目用地）, 以及法律规定可以批准划拨使用土地外，其他各类用地一律采用出让、租赁、入股等有偿使用方式提供。对商业、旅游、娱乐、金融、商品房等用地一律采用出让方式提供，凡有竞价受让的，须采取拍卖、招标出让方式。对工业等用地可采取协议出让或租赁方式提供。采取协议方式出让的, 出让价格不得低于按省规定所确定的最低价。以承租方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租、抵押。
二、土地出让，必须由市、县人民政府根据本地国民经济发展计划和年度建设用地计划、土地利用总体规划、城镇建设总体规划及土地市场供求分析，编制包括出让土地的宗地数、面积、位置、范围、用途以及供地方式等内容的年度主地出让，总面积方案，并于每年年底前报经省政府批准后实施。具体地块的出让，必须拟定包括出让地块的面积、位置、界址：用途、出让年限、土地开发期限、建设规划要求、标定地价、出让方式等内容的出让方案，按建设用地审批权限报批后方可实施，并将实施结果及时公布，接受群众监督。征用、划拨土地的有关材料应与出让方案同时报批。今后凡未按照上述规定执行的，省局不予办理上报出让项目用地审报手续。
三、土地转让（连同地上建筑物），必须由转让火持土地使用证、土地出让合同、房产（建筑物）所有权证、土地转让协议（ 或草案）等文件资料向土地所在地的市、县主管部门申请办理转让手续。对符合转让条件和登记要求的，给予核发土地转让批准书，凭批准书办理土地变更登记手续，换发土地使用证。土地转让后，该地块发生增值的，转让人应按规定交纳增值税。转让划拨土地的，必须经土管部门批准，先补办出让手续，按标定地价的一定比例补交土地出让金后，再办理有关手续。未经土管部门批准转让划拨土地的，受让人应凭转让协议（或草案），到市、县土管部门补办出让手续，补交土地出让金。按照《房地产管理法》的规定，对划拨土地转让不具备转为出让条件的，经土管部门批准，由转让方依法交纳土地收益后，再办理土地变更登记手续。
四、土地出租（连同地上建筑物）, 必须由出租人持土地使用证、房产（建筑物）所有权证、出让合同、租赁协议等文件资料向土地所在地的市、县土管部门申请办理土地租赁手续。对符合出租条件和登记要求的，给予核发土地出租许可证和证明书，赁证办理土地变更登记手续。出租划拨土地的，必须经土管部门批准，先补办出让手续，按标定地价的一定比例补交土地出让金后，再办理有关手续。出租土地可用出租收益分期抵交土地出让金。出租土地面积可按分摊土地核定，分摊土地面积为宗地面积除以建筑总面积乘以出租建筑面积。
五、土地抵押（连同地上建筑物），必须由抵押人持土地使用证、土地资产评估书、土地出让合同、房产（建筑物）所有权证、土地抵押协议等文件资料向土地所在地的市气县土管部门申请办理土地抵押手续。对符合抵押条件和登记要求的，给予核发土地抵押许可证和证明书，凭证办理土地变更登记手续。抵押划拨土地的，必须经土管部门批准，先补办出让手续，由抵押人与土管部门签订有附加条件的土地出让合同后，再办理有关手续。在处置抵押土地使用权时，须以土地转让 所得价款先行抵交土地出让金。
六、改变土地用途，必须由土地使用者持土地使用证、土地出让合同、规划许可证件等有关文件资料事先向原办理土地出让手续的土管部门提出申请，经审核批准后，重新签订土 地出让合同或补充合同，调整土地出让金，补交差价后，再办理土地变更登记手续。划拨土地改变用途从事经营性活动的，应与市、县土管部门签订土地出让合同，补交土地出让金。
七、划拨土地使用者以土地作为条件与房地产开发公司或其他单位联建、联营、合作建房的，须事先持土地使用证和联建、联营、合作开发协议及有关建设项目批准书等文件资料 向土地所在地的市、县土管部门提出申请，经依法批准，并补办出让手续，补交土地出让金后，再办理土地变更登记手续。
旧城改造涉及的原划拨土地，政府在决定动迁时，即收回原国有土地使用者的土地使用权；对涉及集体土地的，依法征为国有。重新安排建设的用地，除按法律规定可以继续实行 划拨外，其余一律实行出让等方式有偿供地。
原划拨土地中的经营俭用地，土地使用者仍按规定用途使用土地的，其划拨用地性质不变，但应依法征收主地使用税或“三资”企业场地使用费。“三资”企业场地使用费收缴标准和办法按省土管局、省财政厅、省物价局浙土（建）字(1992) 4号文件规定办理。
八、企业转制涉及的原划拨土地，必须在依法界定企业用地范围，确认土地权属的基础上，评估土地资产，拟定处置方案，按企业隶属关系报经县级以上士管部门确认和批准，由企业所在地的市、县土管部门办理出让、租赁、作价入股等有偿使用手续后，再办理土地变更登记手续。上市公司的土地资产评估须由A级资质的土地评估机构评估，土地资产处置方案须经省级以上土管部门批准后实施。
乡镇企业转制涉及的集体土地，可以征为国有后出让给企业，也可经县级人民政府批准由集体土地所有者将土租赁或作价入股给企业使用（股权不得转让），并依法办理土地变更登记手续。
九、企业破产涉及的原划拨土地，必须在依法界定企业用地范围，确认土地权属的基础上，评估土地资产，拟定处置方案，按企业隶属关系报经县级以上土管部门确认和批准后，由土地所在地的市、县人民政府收回再行出让，所得土地收益优先用于安置企业职工。
十、在公路两旁经批准的临时用地上建造的建筑物，原则上必须限期拆除。对影响交通即建筑物在道路建设规划控制红线范围内的，土地使用期满后必须拆除，恢复原状；如不影响道路交通即建筑物不在道路建设规划控制红线范围内的，现已建成从事经营性活动的永久性设施，土地使用者须持建设规划许可证、交通管理部门许可文件和临时用地证到土地所在地的市、县土管部门补办土地出让手续，并按评估地价的一定比例补交土地出让金。补交出让金有困难的，也可采用按年向土管部门交纳土地使用费的方式，办理土地租赁手续。今后，各级土管部门都要严格执行省政府关于在道路建设规划控制红线范围内，不得以临时用地为名，批准占用土地的规定，违者按违法批地论处。
十一、允许拍卖集体“荒山、荒地、荒滩、荒沟”（以下简称“四荒”）资源，用于农业综合开发。在开发“四荒”资源时应坚持“开发与治理”相结合的方针，做到科学规划、合理开发、综合利用，有利于水土保持和环境保护。“四荒”土地使用权拍卖成交后，须由集体土地所有者与受让方签订土地开发与治理合同，明确产权关系和使用年限及使用，方向，并根据“谁开发、谁收益”的原则，确认使用权，颁发集体农业用地使用证。取得“四荒”土地使用权的单位和个人，必须按合同规定期限承担开发和治理义务，并享有经营权和收益权。合同期内“四荒”土地使用权可以依法转让、出租、入股、抵押、继承或赠与，但不得改变土地用途，且合同规定的权利和义务随同转移。
十二、严禁买卖集体土地，坚决制止集体土地擅自流入土地市场。凡将集体土地转让给本集体经济组织以外的单位或个人用于非农业建设的，必须先将集体土地征为国有，然后按 规定办理土地转让手续。
凡城市规划区以内的乡（镇）、村用本乡（镇）、村土地兴办二、三产业的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，并按照现行法律规定办理土地有偿使用手续。
城市规划区以外的乡（镇）、村用本乡（镇）、村集体土地，兴办二、三产业或以集体土地作价入股兴办外商投资企业和内联企业的，可以不改变集体土地的性质，但必须报经县级以上人民政府批准，集体股份不得转让。
严禁将集体土地用于房地产开发。已经用于房地产开发或搞商业、旅游、娱乐、经营性住宅建设的，以国务院(1990)55号令发布之日为界，即1990年5月19日之前建的，原有、的集体土补办征用手续，转为国有，按划拨土地进行管理。1990年5月19日之后建的，必须补办土地征用和出让手续，补交土地出让金。
十三、严格土地出让合同管理，加强对合同实施的监督。对未按出让合同约定日期动工和建设的，依法收取土地闲置费，直至收回土地使用权。对未达到合同规定条件擅自转让土地使用权的，作为非法转让处理。对擅自改变合同规定的土地用途的，不仅要依法处罚，还要按改变用途的土地面积和标定地价重新核定土地出让价格，补交土地出让金。
十四、全面实行基准地价、标定地价和成交地价公布制度。要尽快完成城镇基准地价和标定地价的评估工作，经同级人民政府审核同意，报上一级人民政府批准后公布执行。基准地价一般每二年调整一次。出让土地的成交地价应再成交后一个月内向社会公布。各地对地价管理要进一步采取具体措施，有效遏制低价出让土地和土地交易中的隐价、瞒价行为。
十五、各地要在清理整顿土地“隐性市场”的基础上，建立和完善土地市场管理机制，设立统一、规范、有序的土地交易市场，并制订规章制度，使土地市场交易和管理行为有章可循。要加强土地市场中介机构的管理，地价评估机构资质及人员资格，必须经县、市、省土管部门认可。要建立土地市场监察体系，加强同公安、法院、监察、工商、房管等部门的协作，强化执法手段坚决查处各类土地非法交易行为，保障土地市场沿着健康、规范、有序的方向发展。
一九九七年一月八日