浙江省基准地价更新、上报
审核、公布的实施意见
基准地价是政府对土地市场地价水平进行宏观引导和管理的依据，必须根据土地市场变动情况及时进行更新调整，保持现势性。
我省基准地价评估工作起步早，其成果在社会主义市场经济建设、土地使用制度改革、房地产市场的培育等方面起到了重要的作用，取得了显著的社会效益和经济效益。
根据国家有关规定，基准地价一般每隔二年调整一次。而我省大多数城镇基准地价完成时间已超过二年，基准地价水平与目前土地市场的地价水平产生较大的差异，急需进行更新。为此，要求各地试占的基础上全面开展基准地价更新和标定地价的评估工作。
为确保基准地价更新工作的顺利开展，规范基准地价评估工作，切实加强地价管理，现就基准地价更新工作提出如下实施意见：
一、基准地价更新的对象和基准地价类型
基准地价更新的对象为原有基准地价成果已使用两年，且土地已随着社会经济发展和地产市场的发育不断增值，地价水平和影响地价的各种因素已发生较大变化的城镇。
根据我国土地市场发展状况，土地利用类型划分主要以土地收益为原则，更新后的基准地价仍按能够取得收益或以获取收益为目的而进行交易的商业、住宅、工业三大利用类型划分。有条件的地方可在上述三大类型划分的基础上，对土地利用类型作进一步划分，使基准地价水平更能真实地反映土地利用和收益的实际情况。
二、基准地价更新的方式
基准地价更新方式要根据各城镇的地价变化情况，划分不同变化类型，采用不同的更新
方式：
一是因城镇规划条件变化，或大规模的城市改造，使得城镇中心的偏移和区位条件变化，这类城镇的基准地价需要新评估，重新划定土地级别数目和土地等级界线，确定基准地价标准和影响因素修正系数标准。
二是因于城镇内部局部区域的城市建设，使得城镇局部区域的区位条件和地价水平发生了变化，这类城镇的基准地价只需局部评估，土地等级界线和基准地价标准作局部调整。
三是城镇规划布局和区位条件没有变化，地价变化只是随社会经济发展总体水平的提高或降低，这类城镇只对基准地价价位水平作整体更新，重新确定基准地价标准和影响因素修正系数标准。
各地市（地）、县（市、区）土地管理部门要根据当地土地市场的实际和地价变化情况，确定基准地价更新方式。
三、基准地价的定义和内涵构成
根据基准地价评估目的及基准地价在地价管理和地价评估中的作用地位，基准地价更新时，必须建立统一内涵和标准的基准地价，使基准地价真正起到政府调控和市场的导向作用。
土地价格是在一定的内涵条件下的价格，同一土地不同的内涵条件相应有不同的价格水平。基准地价是政府定期制定公布的各土地利用类型现状条件下评估的一定年期土地级别或均质地域平均土地使用权收益价格。
根据基准地价的定义和特点，基准地价内涵构成为（1）、国家土地所有权收益。（2）、土地外部间接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。（3）、土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。
各地在基准地价更新时，不论以前内涵如何界定，更新后的基准地价须统一为上述基准地价定义和内涵构成。
同时，在实际应用时，可根据当地实际情况作适当分解。分解的一般比例如下：国家所有权收益一般为基准地价的15－25%；土地外部间接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分（即各类规费）一般为基准地价的25%－35%；土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分（即使用者自身开发拥有部分）一般为基准地价的40－60%。
四、关于基准地价的基准条件
任何土地价格是在一定条件下的价格，基准地价作为政府宏观调控土地市场，反映地价变化趋势，引导土地利用和投资行为定期制定并公布的土地价格，必须具有一定的可比性、稳定性，能真实反映实际土地收益水平。为此，更新后的基准地价必须明确或规定以下内容和条件：
1、明确基准地价的基准日，即评估基准地价的某一时点。
2、基准地价的期限按各类用地出让土地使用权的最高年限。即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。
3、土地按现状条件，城市基础设施状态，小城市以上统一以五通一平标准，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、平整地面；建制镇以下以三通一平标准，即通路通电、通上水。
4、内部开发状况为开发完好，已在使用的熟地状态。
5、土地利用状况：商业用地容积率为1－2.5，建筑密度为40－50%；住宅用地容积率为1－1.2，建筑密度为30－40%；工业用地按规划用地要求，面积以实际土地利用范围核算。
确定各类用地的平均容积率和建筑密度后，必须制定各类用地不同容积率和建筑密度标准的基准地价换算系数表。
6、地价影响因素均在一投状态。
五、基准地价更新的原则与方法
（一）基准地价更新的原则
基准地价更新的基本目标是根据发展、变化的土地市场适时调整基准地价，使基准地价能够保持其现势性，确保基准地价能够起到宏观调控地价，反映土地市场中的地价水平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者投资决策提供依据。因此，基准地价更新应根据地产市场、影响地产价格的因素和地产价格水平的变化强度范围制定技术路线和方案。具体更新过程中应遵循以下原则：
1、因地制宜原则
2、现势收益与预期收益相结合原则
3、连续性原则
4、综合平衡原则
5、多方法多用途更新原则
6、简便实用性原则
（二）基准地价更新方法和步骤
基准地价更新可根据不同情况，采取不同的方法。
基准地价更新时可采取以下几种方法：
1、地价指数更新法
（1）、地价指数更新法的基本思路
地价指数更新法即通过专家咨询、典型样本调查等手段，采用适当的数学处理方法，计算出反映更新期日与原基准地价评估期日地价水平的比例系数（地价指数），基准地价调整值即等于原基准地价乘以比例系数。数学表达式为：
P＝P*I/100
式中：P’---更新后的基准地价
P 更新前的基准地价
I 地价指数
（2）、地价指数类型
根据基准地价应用需要及土地。市场地价变化特征，地价指数可分为：A、综合地价指数；B、分类地价指数；C、区域分类地价指数。
综合地价指数反映一个城镇地价总体变化幅度；分类地价指数按商业、住宅、工业三个用地类型反映地价的变化幅度；区域分类地价指数分区域分类型反映地价的变化幅度。
（3）、地价指数计算方法
地价指数计算分直接计算和间接推导二种方法，直接计算采用标准宗地的样本地价与原基准地价比较计算地价指数，间接推导即用物价指数、用地效益等指标不断修正得出地价指数。
A、标准宗地计算地价指数
采用的样点要求具有典型和代表性，即通常所谓的标准宗地市场交易样点，这些宗地在一定区域范围内起控制点的作用。交易样点必须遵循如下条件：
a、分用途选择；
b、各样点的布点力求空间上均匀分布；
c、样点交易价格是在正常交易状况下形成；
d、样点交易价格必须最近时期内的市场交易样点，以保持时间接近性；
e、交易类型应多样化。
地价指数计算公式为：
1 N N P i j
I= ∑ ∑ * 100
M*N j=1 i=1 P j
式中：I 地价更新指数
P i j j均质区域及级别某用地类型i样点地价
Pj j均质区域或级别某用类型基准地价
N 某一均质区域或级别样点数
M 均质区域或级别总数
B、用相关指标计算地价指数
地价的形成受多种因素的作用，相对应地价的变动与经济发展速度、收入水平变化程度、物价指数等统计指标有关显著的关联度，通过对这些指标的综合分析、显化，间接地确定地价指数。
（4）、地价指数更新的更新步骤；
A、分析城镇土地地价变化特征；
B、确定采用的地价指数类型；
C、划分地价调整幅度区；
D、确定地价调整幅度；
E、区域分类地价指数计算；
F、计算调整基准地价；
G、区域间地价水平平衡。
2、模型参数修正法
（1）、模型参数修正法的基本思路
模型参数修正法以原基准地价评估模型和土地使用价值评价分值为基础，利用重新调查的反映更新期日宗地地价水平的市场交易样本，用统计方法对原基准地价评估模型的参数进行修正，建立反映更新期日的基准地价修正模型，通过模型计算各区域或级别的模型基准地价，经综合平衡确定各区域或级别基准地价。
（2）、模型参数修正法的更新步骤
A、调整区片或级别在更新期日的土地使用价值分值图；
B、调查标准宗地样本资料，建立反映更新期日地价水平的标准宗地地价体系；
C、按原基准地价评估模型的函数关系，以更新期日的土地分值和地价水平，重新建立
评价分值与地价回归模型；
D、 参数修正过的基准地价评估模型计算了模型基准地价；
E、 域地价平衡、征询反馈形成最终更新基准地价。
3、基准地价重新评估
对于在基准地价更新时与原基准地价评估时这时期内社会、经济条件发生重大变化、基准地价与土地市场交易价格发生严重背离的城镇，须对基准地价进行重新评估。
基准地价更新时必须严格按照《城镇土地估价规程》的工作程序、方法要求和技术标准进行。
基准地价重新评估不是对原有基准地价的全部否认，地价本身的发展具有历史的继承性，重新评估的基准地价与原基准地价必然保持不同程度的延续性。
六、基准地价更新的成果要求
基准地价评估成果是土地管理和土地市场管理的重要基础资料；是核定土地资产，加强地价管理，宏观调控地产市场的重要依据。因此，基准地价更新后，必须及时进行成果整理，提交如下四类更新成果：
1、基准地价成果图
包括：（1）商业用地 a、路线价图
b、区片价图
c、级别价图
（2）住宅用地 a、区片价图
b、级别价图
（3）工业用地 级别价图
2、基准地价成果表
包括：（1）商业用地级别基准地价表
（2）住宅用地级别基准地价表
（3）工业用地级别基准地价表
3、土地级别范围
各级别各类用地路线围成的区域范围。
4、基准地价因素修正系数表
包括：（1）分用途分级别或区片因素修正系数表
（2）分用途分级别或区片因素指标条件说明表
5、估价报告
包括：（1）基准地价更新工作报告
（2）基准地价更新技术报告
此外，基准地价类型除了三类用地单位面积价格外，对商业用地和住宅用地必须评估相应的楼面地价。
七、基准地价成果的上报审核
基准地价更新成果整理后，报省土地管理部门对其更新成果进行验收。省土地管理部门将及时组织验收组对其成果进行验收，或由省土地管理部门委托市（地）土地管理部门组织验收。验收合格后，城市、县城及部分指定的建制镇的基准地价更新成果，要按有关地价管理规定，先报市（地）土地管理部门初审，初审后再报省土地管理部门审核，在全省范围内统一平衡。其它建制的基准地价更新成果，由市（地）土地管理部门审核。
八、基准地价成果的定期公布
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，基准地价、标定地价应当定期公布。建立我国的基准地价定期公布制度，是规范土地交易行为，加强政府对地价进行管理的重要措施。通过定期公布，将促进土地交易的规范化，保证土地市场中的地价变化正常有序，使土地所有者和使用者的利益都能得到合理实现，有利增强政府办事的透明度和改善投资环境，发挥政府的价格导向作用。因此，各地在完成基准地价更新工作，其成果经上报省土地管理部门验收和统一审核平衡后，基准地价表和相应的土地级别范围由所在市县人民政府定期公布；基准地价其它有关成果由土地管理部门内部掌握使用。各地要尽快建立和完善基准地价的定期公布制度
九、基准地价更新工作的时间与计划要求
根据我省基准地价和土地市场的变化情况，要求1998年底累计完成35%城镇基准地价更新工作；1999年底基本完成城市、县城及建制镇的基准地价更新工作，逐步实现基准地价更新工作的制度化、规范化。
为了按时完成基准地价更新的目标任务，要求各市（地）土地管理局尽快制订基准地价更新的工作计划和技术方案，明确更新城镇和时间安排，报省土地管理局备案，对已开展基准地价更新试点的市地，要总结经验，积极推广，全面进行；对尚未开展或正在开展基准地价更新的市地，要尽快开展试点，进一步扩大更新范围，按时完成更新任务。
浙江省土地管理局
一九九八年十月十二日