规范土地拍卖转让

——以浙江省宁波市为例

朱贤民

近年来，随着市场经济的发展和房地产市场的不断繁荣，一些拍卖企业纷纷涉足房地产拍卖领域，从而形成了土地二级市场中的拍卖转让市场。许多土地使用权随房地产被拍卖转让，划拨土地使用权因此大量流入市场严重冲击了土地市场的正常秩序和地价的混乱及国有资产的流失。

如何规范土地使用权拍卖转让市场，2000年以来，宁波市国土资源局做了一些探索性工作。

第一步：统一认识

首先要看得正，防止偏差。房地产以拍卖方式进行交易，表面上看“公开、公正、公平”，实际上使人们忽略了对土地使用权人市的法定条件的认识，必须予以纠正。其次要看得远，防止滞后。一些人认为，我国的土地市场处于培育发展阶段，应该“放水养鱼”，成交后，当事人最终会办理相关过户登记手续，到时候再审查把关也不晚。于是拍卖公司一拍了之，只留下买受人为办手续而奔波很容易引发纠纷和矛盾。最后还要看得透：找准工作切入点。拍卖企业从业人员对土地相关法律法规，对土地使用权的性质、特点、地价构成不甚了解，拍卖主持人没有经过专业培训和考核，一些单位和个人又无视对国家对房地产以及划拨土地使用权不得随意处分的规定，但是由于房地产拍卖标的大，成交额高，佣金高，拍卖企业受利益驱动自然趋之若鹜。因此规范土地使用权的拍卖交易行为正是我们工作的切入点。

第二步：预先介入

几年来宁波市从加强土地使用权转让管理工作入手，采用事先介入法。一是对拍卖企业拍卖城区房地产涉及的土地使用权转让的，实行前置审查制度，要求拍卖企业在接受有关单位和个人的房地产拍卖委托后，必须及时向国土资源部门提供土地权属状况、利用现状和处分依据及拍卖底价等资料，由土地市场管理部门重点对土地权属、性质、处分资格、转让基本条件进行审核。二是对权属清楚、符合国有土地使用权转让基本条件的，核发《同意国有土地使用权以拍卖方式转让通知书》，拍卖企业据此发布公告进行公开拍卖，同时把《通知书》作为以拍卖方式获得土地使用权办理转让过户登记的必要材料。

第三步：纳市交易

在土地市场建立初期，对司法裁定处分的房地产、金融机构房地产类的不良资产、改制企业的不动产处置及以出让方式取得土地使用权的房地产权利人要求公开转让等，涉及的国有土地使用权转让尤其是划拨土地使用权转让，经有关部门审核同意，由资质好、实力厚的拍卖企业，在有关部门的监督下进行公开拍卖，只是权宜之计，因此必须依法加强管理和引导。

具体做法为：一是进笼子，开展全面的清查整顿，摸清底数。由政府有关部门发布公告要求拍卖企业在进行房地产拍卖前，必须取得县级以上人民政府国土管理部门核发的《同意国有土地使用权以拍卖方式转让通知书》；对不按规定申报的，按非法转让论处，其拍卖转让行为无效，不予办理土地使用权转让等相关手续，同时由工商管理部门对其超范围经营予以处罚。二要规范行为。把土地拍卖转让市场纳入土地有形市场统一管理范围，进行全面系统研究，同时结合当地实际，制定出房地产拍卖交易涉及的国有土地使用权转让的具体管理办法和规则，变被动应付为主动出击，抛弃管理上的放任无序现象。规范操作，公开交易，规定土地使用权交易程序，建立国有土地使用权拍卖机构资质认证和拍卖主持人员的持证上岗制度。定期对有关人员进行土地相关法律法规学习和业务知识的培训，对拍卖主持人员必须通过统一的专业培训和考试产生，并实行年审制。

****此文发表在2003年7月1日《中国国土资源报》第8版《实践中来》