规划项目名称：温州市中央绿轴区域F-01等地块控制性详细规划修改
规划审批时间：2017年6月10日（温政函[2017]53号文件批复）
规划编制单位：温州市城市规划设计研究院
本次规划修改范围涉及中心区单元F-01、F-02a、D-29、D-31、D-34五个地块和站南单元G-22地块，规划面积分别为1.66hm²、1.03hm²、3.04hm²、1.38hm²、1.15hm²、5.59hm²，规划面积13.85hm²。
二、修改内容
（1）用地功能、界线的调整
F-02a地块用地性质由商业用地调整为居住用地，兼容商业用地，其中住宅容积率根据实施需要确定，且不高于1.7。D-29、D-31地块用地性质为商业用地，并兼容商务、娱乐康体和其他服务设施功能，具体兼容比例可待出具设计条件时进一步细化。D-34b地块为商业用地，兼容商务功能，具体兼容比例可待出具设计条件时进一步细化。G-22地块用地性质由商业用地调整为二类居住用地。
F-02a由于南侧F-02b地块界线调整，对应的地块界线也做出微调，调整后F-02a地块面积由10309㎡调整为10240㎡。原控规D-34地块划分为D-34a地块和D-34b地块，D-34a地块为公园绿地，D-34b地块为商业用地。
（2）地块控制指标调整
建筑限高：规划确定F-01地块建筑限高为150米，且标志性建筑高度不低于140米；F-02a地块建筑限高为100米，且建筑高度不低于80米；D-29地块建筑限高为130米，且地块西侧北侧沿河建筑高度不低于50米；D-31地块建筑限高为60米；D-34b地块建筑限高为100米；G-22地块为150米,且G-22地块沿河60m范围内的住宅建筑高度不低于60m且不高于90m，靠近府东路的住宅建筑的高度不低于100m。
容积率：规划确定F-01地块容积率为4.5；F-02a地块容积率为3.0；D-29地块容积率为3.0，其中住宅容积率根据实施需要确定，且应小于1.7；D-31地块容积率为3.0；D-34地块容积率为4.5；G-22地块容积率为4.0。
建筑密度：规划确定F-01地块建筑密度为35%；F-02a地块建筑密度为30%；D-29地块建筑密度为55%；D-31地块建筑密度为45%；D-34b地块建筑密度为40%，G-22地块建筑密度为25%。
绿地率：规划确定F-01地块绿地率为20%；F-02a地块绿地率为30%；D-29地块绿地率为15%；D-31地块绿地率为20%；D-34b地块绿地率为15%； G-22地块绿地率为35%。
地下空间修改
D-29、D-31、D-34b地块可进行统一的地下空间开发，配建停车位可相互调剂，可通过地下通道相连接。在满足绿化覆土要求的前提下，可结合D-34a地块（沿河公共绿化带）地下空间开发设置配建停车位。在征得水利部门同意的前提下，可通过地下通道连接D-31与D-34地块。
F-01与F-02a可统一开发地下空间，在满足地上道路及相关市政管网敷设要求的前提下，配建停车位可相互调剂。
城市设计要求
F-01地块的标志性主体建筑高度不低于140米，沿市府路北侧保持界面的连续，布置塔楼建筑，保持避免高层板式建筑沿路布局造成的空间局促感，塔楼方正简洁，建筑外墙材料轻质、不反光；玻璃选浅色、透明品种。F-01地块的公共开放空间位于西北侧，宽度控制不小于60米，面积不小于6300平方米，具体边界可适当调整。
F-02a地块高层建筑高度不低于80米。F-02a地块居住建筑应与周边居住建筑风格统一协调，宜为点式，以求通透。
D-29、D-31、D-34b地块整体风貌特征是属于中央绿轴区的现代时尚风貌区，应体现活力、时尚的特征风貌，强化周边地块与中央绿轴之间的联系，其临中央绿轴宜形成连续的公共界面，使商业空间与中央绿轴形成互动。D-31地块垂直于中央河的公共开放空间宽度不小于60m，面积不小于3000㎡，具体边界可适当调整。公共开放空间南北两侧建筑高度及体量基本对称。D-29、D-31、D-34b地块建筑风格方正简洁。D-29、D-31、D-34b的绿化景观与其东侧的D-30地块相互呼应，共同营造公共开放空间。
G-22地块垂直于中央绿轴的公共开放空间南北向宽度不小于44m，具体边界可适当调整，面积不小于8600㎡。G-22地块的建筑布局要有序舒朗；沿水建筑和建筑间留出视线通道。G-22地块建筑宜沿府东路和沿河绿化带尽量后退，留出一定规模的绿地或广场。G-22地块沿河60m范围内的住宅建筑高度不低于60m且不高于90m，靠近府东路的住宅建筑的高度不低于100m。建筑风格以现代简约风格为主，建筑主色调以浅冷灰及白色为主，住宅立面设计需公建化，西侧、北侧需设置封闭式阳台。
三、结论及建议
根据以上分析，在以下建议的前提下，本次规划修改基本可行。其他建议包括：
（1）本次规划新增人口已纳入片区公共服务设施规划统筹考虑，建议尽快启动G-24b、F-03a、G-13、G-41b地块的控规调整。
（2）若D-29与D-31地块统一开发，可通过地上连廊连通。
（3）若确实地块内无法满足，D-34b地块可结合D-34a地块（沿河公共绿化带）设置消防通道或消防操作场地；D-31地块可结合城市道路用地设置消防通道，同时应确保登高场地范围无高大乔木行道树及架空线路等影响登高操作的障碍物。
附表：地块控制指标一览表（修改后）
用地编号 | 强制性指标 | 指导性指标 | |||||||
用地面积（㎡） | 用地代码 | 建筑密度（%） | 容积率 | 绿地率（%） | 建筑限高（m） | 配套设施 | 人口（人） | 用地兼容性 | |
F-01 | 16617 | B1 | 35 | 4.5 | 20 | 150 | 开闭所 | - | B2 |
F-02a | 10240 | R2 | 30 | 3 | 30 | 100 | - | 464 | B1、B2 |
D-25b | 6040 | G1 | - | - | - | - | - | - | - |
D-28a | 9256 | G1 | - | - | - | - | - | - | - |
D-29 | 30001 | B1 | 55 | 3 | 15 | 130 | 社会停车场（100个）、开闭所、公共厕所 | - | B2、B3、B9 |
D-31 | 13832 | B1 | 45 | 3 | 20 | 60 | - | - | B2、B3、B9 |
D-34a | 2676 | G1 | - | - | - | - | - | - | - |
D-34b | 8869 | B2 | 40 | 4.5 | 15 | 100 | - | - | B1 |
G-22 | 55896 | R2 | 25 | 4 | 35 | 150 | 公共厕所、开闭所、社会停车场（200个） | 5962 | - |
区位图
用地现状图
用地规划图（修改后）
图.zip