温州市人民政府办公室关于
切实加强农村住房建设管理的通知

发布日期： 2024-12-18 14:24 浏览次数： 2568 来源： 温州市人民政府办公室 字体：[ 大 中 小 ] 

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

为进一步加强农村住房建设质量安全管理，规范农村住房建设行为，提升农民群众居住品质，建设宜居宜业和美乡村，根据《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》《村庄和集镇规划建设管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》（浙江省人民政府令第367号）和《关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号）等有关规定，结合我市实际，经市政府同意，现将有关事项通知如下：

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，健全完善农村住房建设管理制度，全面推动落实农村住房建设依法依规实行“五个必须”（即必须有建设规划管控、必须有房屋结构设计、必须有合格的施工主体、必须有技术指导和管理队伍、必须有竣工检查验收），进一步推进落实“四到场”（即建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场监督管理制度），优化技术指导服务，规范农村建房行为，不断提高农村住房建设管理能力和水平。

二、工作内容

（一）强化规划管理。

加快实现乡村地区规划管控全覆盖，突出节约集约用地导向，落实乡村建设规划许可和农房建设带方案审批制度，强化村庄规划对农房建设的基础性指导地位。已编制村庄规划的，以村庄规划作为核发规划许可证的依据，未编制村庄规划的，可依据“通则式”的乡村规划管理规定，核发乡村建设规划许可证。切实加强规划许可和用地审批管理，对农村住房的选址、层数、层高等内容进行审核管控；合理避让地震断裂带、易滑坡、洪涝灾害、挖矿采空区等不安全区域，确保农村住房选址安全。鼓励建造联建房（两户及以上住户联合建设，各户使用功能独立、结构连为一体的农村住房），以套房式公寓为主；控制独立式住宅建造，注重建筑风貌特色控制，同一村庄的新建建筑应尽量统一朝向布局，对照“屋顶、山墙、墙体、门窗、勒脚、色彩、材质”七要素，符合“一村一貌”的要求，融入村庄布局和景观。

（二）强化宅基地管理。

1.农村村民一户只能拥有一处宅基地，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，按照有关政策规定进行分类认定和处置。农村村民住房建设使用宅基地，以“户”为单位申请，依据户内资格权人数申请建房，其资格以具有农村集体经济组织成员身份来界定，原则上以“三分三改”明确的农村集体经济组织成员资格信息为基础，并由村集体经济组织出具社员资格书面凭证。

2.农村住房建设由乡镇人民政府（街道办事处）依法依规开展联审联办，根据下列标准共同核定宅基地用地面积（包括附属用房、庭院用地）、住房建筑面积：

（1）用地面积。3人及以下户，使用耕地的，不得超过60平方米；使用园地、林地等其它土地的，不得超过80平方米。4—5人户，使用耕地的，不得超过80平方米；使用园地、林地等其它土地的，不得超过100平方米。6人以上户，使用耕地的，不得超过125平方米；使用园地、林地等其它土地的，不得超过140平方米。

（2）基底面积。单间宅基地基底的长度一般为10—13米、宽度一般为3—3.5米；异形宅基地需要在满足人均面积的基础上，充分考虑地形因素，合理确定基底形状，保持方整、确保适用；房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。

（3）建筑面积。农村住房建筑面积控制在人均60平方米以内；地下空间利用不计入建筑总面积，不得超过宅基地批准范围且不应大于1层、净高不超过2.8米。

（4）建筑层数。独立式住宅不超过5层，一般应为三层以及三层以下且不设地下室的农村住房（以下统称低层农村住房）；联建公寓不超过6层。

（5）建筑层高。农村住房层高不应小于3米且不应大于3.5米，建筑高度（坡屋顶按建筑檐口高度计算）不应大于21米。

（6）原拆原建。已确权登记的原住房拆除重建宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积超过上述标准的，在符合相关规划的情况下，可按原宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积审批。  

（三）强化限额以上农村住房建设管理。

1.农村住房建设应当按照《关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》（浙建〔2020〕18号）规定，限额以上（工程投资额在200万元以上[含200万元]或者建筑面积在1000平方米以上[含1000平方米]）农村住房的建设单位在开工前依法办理施工许可证，个人建房的可以委托村居（社区）集体组织办理施工许可证，施工许可证应备注建房村民信息。

2．限额以上农村住房建设必须严格履行规划许可、施工图审查（施工图审查费用由项目属地财政自行安排）、施工许可（质量安全报监）等法定建设程序，依法依规纳入市、县（市、区）住房城乡建设部门工程质量和施工安全监督管理，严禁未批先建。工程竣工后，要按规定组织竣工验收及备案，未经验收合格不得投入使用。

（四）强化限额以下农村住房建设管理。

1.规范农房设计

（1）结构设计。农村住房设计要满足国家、省、市发布的农房设计规范和抗震设防等相关标准要求，农村住房建房村民可以选用建设工程设计单位编制细化到施工图标准的通用图集，也可以委托建设工程设计单位或者建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图；低层农村住房设计也可委托具有建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计并出具施工图。结构设计优先采用框架结构、钢结构等抗震性能较好的结构类型。

（2）地基基础。低层农村住房地基基础不应设置在新填土和虚土上，同一房屋的基础不宜设置在性质明显不同的地基土上，基础埋深不应小于0.5米。地基条件较好的（中风化岩、老黏土、砾砂等）可采用毛石、毛石混凝土等刚性基础；地基条件一般的（黏性土等）可采用钢筋混凝土独立基础或条形基础；地基条件较差的（淤泥、水田、泥潭等含水量较高）可采用筏板基础、桩基础或地基处理。非低层农村住房应提供地质勘察报告，根据地质勘察报告进行基础设计。

2.规范开工放样

限额以下农村住房的开工建设严格按照《浙江农民建房“一件事”办事指南》要求，申请人取得相关审批证书，并与建筑施工单位或农村建筑工匠签订施工合同后，由乡（镇）人民政府、街道办事处自收到建房村民放样申请之日起7个工作日内，及时组织相关人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

3.规范施工监管

（1）施工资质。低层农村住房建设可以委托有资质的建筑施工企业或持有建设部门核发的“农村建筑工匠培训证书”的建筑工匠进行施工。非低层农村住房建设应委托有资质的建筑施工企业施工。

（2）施工合同。建房村民应与施工企业或建筑工匠签订施工合同，明确双方权利义务和质量安全责任，并可约定施工单位（农村建筑工匠负责人）负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。

（3）施工监理。鼓励建房村民委托具有房屋建筑工程监理或者设计资质的单位，或者建筑、结构专业的注册监理人员、设计人员对农村住房施工进行监理；建设低层农村住房的，也可以委托具有建筑、结构专业中级以上职称的监理人员、设计人员进行监理。

（4）施工质量。农村住房建设施工企业或建筑工匠应当按照工程设计图纸或通用图集施工，任何单位和个人不得擅自修改工程设计图纸，施工时不得偷工减料。施工企业或建筑工匠应协助建房村民选购、验收建筑材料、构配件和设备。建房村民应检查核对进场材料的合格证等质量证明文件，并保存主要建筑材料（钢筋、水泥、砌体）出厂合格证、购买凭证。鼓励农村住房建设使用商品混凝土。

（5）施工安全。农村住房建设应使用符合国家、省和市规定标准的建筑材料、构配件和设备，严禁使用竹（木）脚手架、支撑架等已淘汰施工工艺、设备及材料。施工企业或建筑工匠必须遵守有关法律法规、施工操作规范和施工技术标准，做好安全防护措施。

（6）施工记录。施工过程中，施工企业或建筑工匠应对地基基础、主体结构等重要环节、关键部位做好施工记录及隐蔽工程验收记录并留档。

4.规范竣工验收

（1）限额以下农村住房建设已经完成设计图纸或通用图集要求、施工合同约定的各项内容，并取得用地和规划核实文件的，建房村民负责通知属地乡镇人民政府（街道办事处），并组织施工企业或建筑工匠对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或人员也应当参加竣工验收。建房村民也可委托有资质的第三方机构组织验收。

（2）限额以下农村住房建设，乡镇人民政府（街道办事处）监督检查发现农村住房不按图施工、擅自改变结构等影响农村住房质量安全的问题，应责令改正，未改正的不予通过竣工验收，竣工验收合格的方可投入使用。验收意见与建房资料一并报乡镇人民政府（街道办事处）备案存档。

三、责任落实

（一）落实县（市、区）政府责任。各县（市、区）政府要结合当地实际制定农村住房建设质量安全管理的具体实施细则，并认真组织实施，加强监督管理，指导乡镇人民政府（街道办事处）健全农村住房建设管理机构，优化人员配置，切实履行属地管理职责。积极探索以购买服务的方式，引进具有资质的第三方提供设计和技术指导服务。

（二）落实乡镇政府（街道办事处）责任。乡镇人民政府（街道办事处）负责管控审核农村住房规划许可、用地审批等环节，组建农村住房建设管理机构，明确专职人员职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，应用“农房浙建事”系统办理审批流程；负责农村住房设计和技术指导、现场检查和竣工验收等质量安全监管，负责牵头组织限额以下农村住房建设的“四到场”监督管理。鼓励属地采用购买服务的形式委托第三方协助农村住房建设管理人员对房屋建设进行现场指导和监管。鼓励属地实施农房保险制度，通过保险公司介入，建立事前风险预防、事中风险控制、事后理赔服务相统一的闭环风险管理机制，降低农房建设安全管理风险敞口。

（三）落实部门责任。市、县两级农业农村、资规、住建等部门要各司其职，齐抓共管，形成合力，进一步加强对农村住房建设的指导和监督。农业农村部门负责指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法案件查处、闲置宅基地和闲置农房利用，并指导乡镇落实“一户一宅”“建新退旧”。资规部门负责国土空间规划、土地利用规划、规划许可、地质灾害易发区划定等工作。住建部门负责组织编制农村住房设计通用图集并无偿提供建房户使用，并会同相关部门加强对农村住房建设的房屋质量及施工安全的综合技术指导服务，加强限额以上依法办理施工许可证的农民建房质量安全监管。公安、交通、水利、综合行政执法等有关部门应当按照各自职责，配合做好管理和监督工作。

（四）落实主体责任。建筑施工企业或者农村建筑工匠负责农村住房建设的施工质量和安全。农村住房建设应认真选择施工企业或建筑工匠，自觉接受监管，确保农村建房符合质量安全标准要求，投入使用前须及时组织开展竣工验收，验收合格资料须报送乡镇人民政府（街道办事处）留档。设计、施工、建筑工匠等单位与个人应按照法律法规文件、行业标准规范进行设计施工，并对建房工程质量安全负相应的责任，严禁各类降低工程质量、安全标准的行为。

四、保障措施

（一）加强资金支持。市、县两级财政部门要将农村住房建设管理工作经费纳入财政预算，可用于支持保障村庄规划编制、农村住房设计通用图集编制、选用图集所需适当修改服务、地质灾害危险性评估等工作。

（二）加强宣传教育。县、乡两级政府及相关部门要加强农村住房建设使用安全知识的宣传教育，结合典型案例制作农村住房建设质量安全管理警示录、宣传视频和图册，广泛宣传农村住房规划、用地、质量安全监管相关规定，增强群众依法依规建房意识。

（三）加强监管执法。资规、住建、农业农村、综合行政执法等部门按照各自职责对未合规取得宅基地用地批准文件、有关规划许可证等相关手续；未按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；未采取安全施工措施，或者未及时发现和消除施工、消防等安全隐患；偷工减料，或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的行为，依法进行查处。

（四）强化责任追究。对未按照规定办理宅基地用地审批和有关规划许可；未按照规定提供放线服务；在基槽验收、竣工验收环节接到建房村民或者村民委员会告知后未到场监督；未按照规定进行用地和规划核实；以及违反其他相关规定行为的单位及人员依法严肃处理。

温州市域内农村村民在其宅基地上新建、改建和扩建的自建房、联建房按照本通知管理，农村住房使用安全的管理以及农村危险房屋的治理，依照《浙江省房屋使用安全管理条例》的规定执行。本通知由市住房和城乡建设局同有关部门负责解释，自2025年2月1日起施行，有效期5年。

温州市人民政府办公室

2024年12月4日

关于切实加强农村住房建设管理的通知》政策解读

一、制定背景及目的

党中央、国务院高度重视农民自建房安全管理工作，2024年4月12日，住房城乡建设部、应急管理部、自然资源部、农业农村部、市场监管总局五部门印发《住房城乡建设部等5部门关于加强农村房屋建设管理的指导意见》（建村规〔2024〕4号），要求各地要加快建立完善省负总责、市县和乡镇抓落实的工作机制，因地制宜推动农房建设管理地方性法规、地方政府规章和规范性文件的制定。为进一步加强农村住房建设管理，以改善农村人居环境、提高农房质量品质和防灾抗灾能力为目标，建立健全农房建设管理制度体系，优化农房建设规划布局，规范农民建房行为，加强农房建设技术服务和市场管理，着力提高农房设计、施工水平，保障农房质量安全，提升农民群众居住品质，推进宜居宜业和美乡村建设，不断满足农民群众对美好生活的需要，现制定《关于切实加强农村住房建设管理的通知》（以下简称《通知》）。

二、制定依据

《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》《浙江省农村住房建设管理办法》等法律法规。

三、主要内容

《通知》由总体要求、工作内容、责任落实和保障措施四部分组成。主要工作内容按照农村住房建设全过程管理的要求，从规划、宅基地、限额以上农村住房建设、限额以下农村住房建设等4个方面明确工作措施强化管理。一是强化规划管理，明确对农房选址、层数、层高等内容进行审核管控，合理避让易滑坡、洪涝灾害等不安全区域；鼓励建造联建房，控制独立式住宅建造，强化建筑风貌特色控制。二是强化宅基地管理，明确农村村民一户只能拥有一处宅基地，由乡镇人民政府（街道办事处）依法依规开展联审联办，以“户”为单位申请，以户内资格权人数申请建房，其资格以具有农村集体经济组织成员身份来界定；并明确宅基地用地面积、基底面积、建筑面积、建筑高度、建筑层数和原拆原建等标准和要求。三是强化限额以上农村住房建设管理，明确限额以上（工程投资额在200万元以上[含200万元]或者建筑面积在1000平方米以上[含1000平方米]）农村住房的建设单位在开工前依法办理施工许可证，个人建房的可以委托村居（社区）集体组织办理施工许可证，施工许可证应备注建房村民信息；必须严格履行规划许可、施工图审查、施工许可等法定建设程序，纳入住房城乡建设部门工程质量和施工安全监管。四是强化限额以下农村住房建设管理，明确农房设计、开工放样、施工监管和竣工验收等4个方面的具体要求，如农房设计明确低层农村住房和非低层农村住房的结构和地基基础设计要求，施工监管明确施工资质、合同、监理、质量、安全和记录等6个方面的要求，并明确农村住房不按图施工、擅自改变结构等影响农村住房质量安全的问题，未改正的不予通过验收，竣工验收合格的方可投入使用。

此外，明确了政府、相关职能部门和乡镇街道职责，目的是有效落实农村住房建设管理责任，规范农村建房行为，不断提高农村住房建设管理能力和水平。

四、实施时间

《通知》于2025年2月1日起施行。

五、解读机关及解读人

解读机关：温州市住房和城乡建设局

解读人：邹文博

联系电话：0577-89987097

温州市人民政府办公室关于
加强国有建设用地使用权转让、出租、抵押
二级市场管理的实施意见

发布日期： 2025-04-11 16:16 浏览次数： 1009 来源： 温州市人民政府办公室 字体：[ 大 中 小 ] 

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

为进一步规范我市国有建设用地使用权转让、出租、抵押行为，促进土地要素有序流通，制约土地炒作行为，有效控制产业用地成本，提高土地集约有效利用水平，根据《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和《关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）等文件精神，结合我市实际，经市政府同意，现制定以下实施意见。

一、明确适用范围

（一）本市行政管辖范围内国有建设用地使用权转让、出租、抵押及其管理适用本实施意见。法律、法规、规章和上级文件另有规定的，从其规定。

（二）本实施意见所称国有建设用地使用权二级市场交易，指依法取得的国有建设用地使用权转让、出租、抵押，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定。

二、加强国有建设用地使用权转让管理

（三）国有建设用地使用权转让是指土地使用权人将其依法获得的国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，其地上建筑物、其他附着物所有权一并转移，并应当签订国有建设用地使用权转让合同，载明相关权利和义务。涉及房地产转让的，按照相关法律法规规定执行。

（四）以划拨方式取得的国有建设用地使用权需转让的，应向属地自然资源和规划部门申请，报有批准权的人民政府依法批准。土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

（五）以出让方式取得的国有建设用地使用权转让时，在符合法律法规规定、出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由，并依法办理土地转让手续和不动产登记；原出让合同、项目投资合同等监管协议对转让条件另有约定的，从其约定。国有建设用地使用权发生转移的，属地自然资源和规划部门、监管协议执行单位应对其出让合同、项目投资合同等监管协议的履约情况依法依规依约进行监管；税务部门应加强对土地转让相关税收的核定和征缴管理。转让后，出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

（六）2018年7月“标准地”制度实施以后以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权转让时，《工业用地项目投资合同》签订单位应对《工业用地项目投资合同》的履约情况进行核定，并出具初审意见；属地经信部门进行复核并出具书面意见，明确转让行为是否符合《工业用地项目投资合同》对转让限制相关约定。属地自然资源和规划部门应对《国有建设用地使用权出让合同》约定的产权转移限制履约情况进行审核。地块转让后，属地政府指定单位应与受让人重新签订《工业用地项目投资合同》。出让合同、项目投资合同中约定政府享有优先收（回）购权的，属地政府（功能区管委会）可指定属地土地储备机构作为实施主体统一收（回）购。属地政府指定的小微企业园管理单位应根据《关于印发进一步提升小微企业园建设管理服务水平十条刚性措施（试行）的通知》（温政办〔2020〕36号）要求和《企业入园管理合同》有关规定做好小微企业园厂房出租、转让的管理工作。

（七）以作价出资（入股）方式取得的国有建设用地使用权转让的，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让有关规定。转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可根据权利人申请依法变更为出让方式。

（八）加强涉地司法处置工作衔接，涉及国有建设用地使用权转移的案件，依据司法部门相关征询意见，属地自然资源和规划部门应及时提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况、土地开发利用现状等。属地政府（功能区管委会）应加强与各级地方法院的沟通，建立健全与司法处置的联动机制；涉及划拨建设用地使用权处置的，应先由自然资源和规划部门出具书面意见；涉及以“标准地”出让方式取得的国有建设用地使用权处置的，由项目投资合同等监管协议执行单位出具书面意见。

加强涉地资产处置工作衔接，有关单位在处置国有资产时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求属地自然资源和规划部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。国有建设用地使用权转让涉及国有资产的，按照国有资产相关法律法规规定执行。

（九）完善股权转让管理机制。以“标准地”出让方式取得的国有建设用地使用权，项目投资合同等监管协议约定股权转让需经属地政府（功能区管委会）同意，属地市场监管、税务、经信部门应强化企业股权转让的联动管理，探索建立完善信息沟通共享机制和项目股权变更报备审核机制。“标准地”出让后，属地经信部门应根据《工业用地项目投资合同》约定条款，及时将有股权转让限制的地块及企业信息推送给属地市监部门，市监部门在依法办理股权变更登记后，即时告知属地政府（功能区管委会）和经信部门，实现《工业用地项目投资合同》及股权转让信息共享。

三、规范国有建设用地使用权出租行为

（十）国有建设用地使用权出租是指土地使用权人作为出租人将国有建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

（十一）以划拨方式取得的国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租或部分用于出租且可分割的，出租时间超过5年的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

（十二）以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的国有建设用地使用权出租或转租的，应签订国有建设用地使用权出租（转租）合同，明确各方权利义务，不得违反法律法规规定和有偿使用合同相关约定，不得改变土地用途。签订项目投资合同等监管协议的，由监管协议执行单位就是否存在监管协议限制出租或转租情形出具书面意见。

四、加强国有建设用地使用权抵押管理

（十三）国有建设用地使用权抵押是指土地使用权人将其依法所获得的国有建设用地使用权或随同地上建筑物、其他附着物以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（十四）自然人、企业均可作为抵押权人申请以国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应明确载明抵押权顺位。当事人对抵押权顺位有另行约定的，从其约定。抵押人和抵押权人应科学公允确定抵押价格。

（十五）以划拨方式取得的国有建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

（十六）以出让、作价出资（入股）等有偿方式取得的国有建设用地使用权可以抵押。

（十七）以租赁方式取得的国有建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押，抵押期限不得超过剩余租赁期限。

（十八）允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的国有建设用地使用权进行抵押融资，所获融资专项用于原抵押人自身发展，在抵押权实现后不改变原土地用途、不损害利益相关人权益并保障原有经营活动持续稳定。

五、强化工作保障

（十九）各地政府要以自然资源部统一建设的土地二级市场交易服务平台为基础，加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务的衔接，积极推进不动产交易、登记、税务、金融、涉地司法处置、涉地资产处置等数据信息汇集和共享。按照“最多跑一次”的相关要求，明确受理材料、细化交易服务流程，大力推动实现交易和登记业务的紧密衔接联办，提升交易服务的便捷性和高效性。

（二十）建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过二级市场交易服务平台发布和获取市场信息，委托平台公开交易，也可自行协商交易。交易双方达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，各地政府可行使优先购买权。

（二十一）各地经信、司法、财政、资规、生态环境、住建、国资、市场监管、统计、综合执法、投促、税务、金融监管等部门应各司其职，密切配合，共同做好国有建设用地使用权转让、出租、抵押的管理工作。

六、其他

（二十二）本实施意见自2025年6月1日起施行。

温州市人民政府办公室

2025年4月1日

《温州市人民政府办公室关于加强国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理的实施意见》政策解读

一、制定背景及目的

为贯彻落实党中央、国务院、省委省政府关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的决策部署，进一步规范我市国有建设用地使用权二级市场交易行为，现结合我市实际，制定《关于加强国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）。旨在促进土地要素有序流通，提高土地集约节约有效利用水平。

二、制定依据

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（浙政办发〔2020〕57号）、《浙江省保障“最多跑一次”改革规定》等法律法规。

三、主要内容

《实施意见》分为6大部分，共22条。

（一）明确适用范围。阐述了《实施意见》的适用范围和二级市场交易的概念。

（二）加强国有建设用地使用权转让管理。明确了国有建设用地使用权转让概念及以划拨、出让、作价出资（入股）等方式取得国有建设用地使用权的转让条件，以及司法处置、资产处置、股权转让等内容。

（三）规范建设用地使用权出租行为。规范了以有偿方式取得和划拨方式取得的国有建设用地使用权出租管理；明确了以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定缴纳土地收益。

（四）加强国有建设用地使用权抵押管理。明确抵押条件，国有建设用地使用权可依法依规设置抵押权；放宽对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人办理抵押手续；进一步释放抵押权能，允许营利性的养老、教育、医疗卫生等社会领域机构以有偿方式取得的国有建设用地使用权设立抵押权。 

（五）强化土地二级市场管理工作保障。明确以自然资源部统一建设的土地二级市场交易服务平台为基础,加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务的衔接；规范交易流程，建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。

（六）其他。明确了本实施意见的施行时间。

四、重要举措

针对我市二级市场尤其是工业用地二级市场的实际情况，《实施意见》重点对以“标准地”出让方式取得的国有建设用地使用权转让政策进行细化：

一是明确“标准地”转让的管理要求。地块转让时，相关部门要根据“谁提出、谁监管”“谁主管、谁监管”的原则，对《工业用地项目投资合同》和出让合同的履约情况依法依规依约进行监管，符合合同转让相关约定的可以依法办理土地转让手续，即项目投资合同的签订单位要先对项目投资合同履约情况进行审核并出具初审意见，再由属地经信部门进行复核并出具书面意见，明确转让行为是否符合项目投资合同对转让限制的相关约定。属地资规部门要对出让合同约定的产权转移限制履约情况进行审核。地块转让后，属地政府指定单位要与受让人重新签订《工业用地项目投资合同》。

二是明确优先回购的实施主体。属地政府要严格落实“标准地”的优先回购制度，出让合同、项目投资合同中约定政府享有优先收（回）购权的，属地政府（功能区管委会）可以指定属地土地储备机构作为实施主体统一收（回）购，便于地块的统一管理和后续开发利用。

三是完善“标准地”股权转让的管理。强调了属地市场监管、税务、经信部门要强化企业股权转让的联动管理，在“标准地”出让后和办理股权变更登记后，属地经信部门、市监部门要及时共享相关信息，形成股权转让监管的有效联动机制。

五、实施日期

2025年6月1日起施行。

六、解读机关及解读人

解读机关：温州市自然资源和规划局

解读人：仇玲燕

联系方式：0577-88367481

温州市人民政府办公室
关于印发温州市区征收国有土地上工业用房
补偿办法（试行）的通知

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

《温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

温州市人民政府办公室

2025年4月24日

（此件公开发布）

温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）

为规范征收国有土地上工业用房补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定，结合温州市区实际，制定本办法。

一、适用范围

因公共利益需要，在本市市区范围内实施征收国有土地上工业用房补偿的，适用本办法。

二、补偿范围

本办法补偿的工业用房范围是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及非生产性用房，以及依法通过未经登记建筑认定视为合法的工业用途建筑。

工业用房建筑面积以不动产权属证书记载为准，未经登记建筑认定视为合法的以实地测量为准。被征收人土地面积原则上以土地使用权证记载为准，未办理土地使用权证的以其他能够认定被征收人合法使用土地的相关凭证记载为准。

三、补偿方式

征收工业用房的补偿实行货币补偿或者产权调换。产权调换包括土地置换、工业用房调换及双方议定的其他产权调换方式。

四、实物补偿机制

被征收人选择土地置换或者工业用房调换的，先由各区政府（功能区管委会）在属地予以安置；需市域范围内跨行政区域安置的，由属地政府（功能区管委会）报市工业企业跨行政区域迁移工作联席会议协调解决。

市自然资源和规划部门负责土地供应政策指导和供地手续办理等工作。

市经济和信息化部门负责调查和提供用于安置的工业用房信息等工作。

五、补偿内容

征收工业用房的补偿包括以下内容：

（一）被征收工业用房价值的补偿，包括工业用房建筑物的补偿、土地使用权的补偿、装饰装修及附属物等补偿；

（二）因征收工业用房造成的生产设备设施重置、搬迁、拆装的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿；

（三）因征收工业用房造成的临时安置的补偿；

（四）因征收工业用房造成的停产停业损失的补偿。

六、土地置换、工业用房调换适用条件

被征收工业用房建筑面积在3000平方米且合法工业用地面积在3亩（含3亩）以上，符合产业发展规划且有实际工业生产需求的，可实行土地置换。

被征收工业用房建筑面积不足3000平方米或者合法工业用地面积不足3亩的，原则上实行工业用房调换。用于调换的工业用房为小微企业园厂房且市场评估价高于小微企业园厂房售价的，适当降低被征收人的达产经济指标等要求，相关标准由各区政府（功能区管委会）规定。

七、土地置换方式

在工业用地面积许可情况下，置换用地面积原则上不超过被征收工业用房原合法用地面积的1.2倍；跨行政区域置换用地面积不超过被征收工业用房原合法用地面积的1.5倍。

八、工业用房调换方式

被征收人选择工业用房调换的，用于调换的工业用房建筑面积应当不小于被征收工业用房建筑面积。跨行政区域工业用房调换可按被征收工业用房原建筑面积的1.2倍给予调换。

用于调换的工业用房最小分割单元按层实施，经定位后的工业用房不得再进行分割。

九、双方议定的其他产权调换方式

在房源许可情况下，被征收人可以选择等值置换商业、办公、住宅等用房（以下简称功能置换方式）。功能置换的相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。

十、货币补偿方式

被征收人选择货币补偿的，按本办法第五条第（一）至（四）项内容予以补偿，所获得的货币补偿款应当依法纳税。

十一、价值评估

被征收工业用房价值，由房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为价值时点，按照《国有土地上房屋征收评估办法》及省、市评估技术规范实施评估，依法出具评估报告。房屋征收实施单位应当依法向被征收人送达分户评估报告。

被征收工业用房价值采用房地分离评估。建筑物价值按照房屋重置价结合成新等因素评估确定；土地使用权价值采用基准地价修正法评估的，按照工业用地基准地价结合市场修正系数、区位比较调整系数等相关系数、年限评估确定，具体由温州市房地产价格评估专家委员会在温州市区国有土地上房屋征收评估技术规范中予以明确。

被征收人选择第七条或者第八条规定的产权调换方式的，被征收工业用房价值和置换用地（或者用于调换的工业用房）价值由同一家房地产价格评估机构以同一评估时点评估确定。

十二、过渡期限和临时安置费补偿

（一）过渡原则。被征收人选择土地置换、工业用房调换或者功能置换的，周转用房原则上由被征收人自行解决，过渡期限支付被征收人临时安置费。临时安置费可按原合法工业用房建筑面积或者原合法用地面积就高计算，具体由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（二）土地置换方式的过渡期限。具体包括供地期和建设期两个阶段。

1.供地期自被征收人搬迁腾空并经验收合格之月起按12个月计临时安置费。未按期供地的，自逾期之月起临时安置费按公布的最新标准的二倍计算。被征收人未及时完成手续申报导致无法按期供地的，超出时间不予支付临时安置费。

2.置换土地上的新工业用房由被征收人按规定申请报批，自行设计建设。建设期（含相关手续审批时限）原则上按12个月计算临时安置费。因建筑规模较大等实际情况确需延期的，由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（三）工业用房调换、功能置换方式的过渡期限。原则上自被征收人搬迁腾空并经验收合格之月起不超过24个月。新建安置用房为高层建筑的，过渡期限为被征收人搬迁腾空并经验收合格之月起不超过36个月。超过过渡期限未能提供的，自逾期之月起临时安置费按公布的最新标准的二倍计算。

（四）货币补偿方式的过渡期限。被征收人选择货币补偿的，一次性支付被征收人6个月临时安置费。

十三、搬迁费补偿

被征收工业用房内不可移动的设备、设施，可移动设备、设施的搬迁、拆装（含设备调试等费用）以及存货、原材料等搬迁费，按照《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定执行。

实行期房工业用房调换或者土地置换的，可移动设备、设施等搬迁费计算两次。

设备、设施、存货、原材料等搬迁补偿由具有法定资质的评估机构以房屋征收决定公告之日评估确定。

十四、停产停业补偿

征收工业用房造成停产停业损失的补偿标准按被征收工业用房价值的5%计算。

生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿金额的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前3年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，由房屋征收部门与生产经营者共同委托具有法定资质的评估机构对停产停业损失进行评估。停产停业损失补偿期限不超过6个月。

十五、评估机构的选定

房地产价格评估机构的选定按照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。

搬迁费等补偿需委托资产评估机构的，参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行。

十六、奖励机制

被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内签订补偿协议并搬迁腾空验收合格的，可给予不超过被征收工业用房价值8%的奖励。

被征收人选择土地置换、工业用房调换或者功能置换的，可另行给予不超过被征收工业用房价值2%的奖励。

具体奖励比例由各区政府（功能区管委会）自行规定。

十七、房屋用途改变的补偿

工业用房未经审批改变房屋用途或者经依法审批办理临时改变房屋用途手续的，征收时应当按照工业用房予以补偿。工业用房经依法审批办理临时改变房屋用途手续的，剩余期限的土地收益金一并予以退还。

十八、其他事项

工业用房被征收前，被征收人按有关规定签订了《工业用地项目投资合同》的，应当根据原合同约定依法履行相关义务。

征收采矿、仓储等其他用房的补偿，参照本办法执行，具体补偿方式由各区政府（功能区管委会）自行规定。征收集体土地涉及工业用房的补偿，参照本办法执行，评估时应当扣减征地补偿等相关费用。

其他未尽事宜，按照《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定执行。

十九、附则

本办法自2025年6月1日起施行。本办法施行前已依法实施房屋征收的项目按照原有规定执行。

各区政府（功能区管委会）按照本办法制定相应实施细则，报市房屋征收部门备案后公布实施。各县（市）可参照执行。

《温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）》政策解读

一、制定背景依据及目的

为提升我市征收工作法治化水平，强化市区工业用房征收与补偿政策统筹协调，推进市域一体化，现根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年国务院第590号令公布实施）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（2020年9月24日修正）等规定，结合我市实际，制定《温州市区征收国有土地上工业用房补偿办法（试行）》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

《办法》共19条，包括补偿范围、补偿方式、实物补偿机制、补偿内容、价值评估、土地置换与工业用房调换适用条件、双方议定的其他产权调换方式（简称“功能置换方式”）、过渡期限和临时安置费补偿、停产停业补偿、评估机构的选定、奖励机制、房屋用途改变的补偿等内容。主要内容如下:

（一）关于补偿范围。《办法》补偿的工业用房是指征收范围内已取得合法手续的生产用房及非生产性用房，以及依法通过未经登记建筑认定视为合法的工业用途建筑。

（二）关于补偿方式。鉴于在征收实践中，被征收企业对工业用房补偿方式的多样性需求，《办法》在货币补偿和产权调换两种法定补偿方式的框架下，明确征收工业用房的补偿实行货币补偿、土地置换、工业用房调换、功能置换方式。

（三）关于补偿内容。征收工业用房的补偿包括：1.被征收工业用房价值的补偿（含工业用房建筑物、土地使用权、装饰装修及附属物等补偿）。2.因征收工业用房造成的生产设备设施重置、搬迁、拆装的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿。3.临时安置的补偿。4.停产停业损失的补偿。

（四）关于实物补偿机制。为解决各区工业安置用地资源不平衡，促进我市工业企业可持续发展，《办法》建立“工业企业跨行政区域迁移联席会议机制”，明确被征收人选择土地置换或工业用房调换的，先由各区政府（功能区管委会）在属地予以安置;需市域范围内跨行政区域安置的，由属地政府（功能区管委会）报市工业企业跨行政区域迁移工作联席会议协调解决。

（五）关于实物补偿的适用。1.土地置换、工业用房调换的适用。即被征收工业用房建筑面积在3000平方米且合法工业用地面积在3亩（含）以上，符合产业发展规划且有实际工业生产需求的，可实行土地置换；不足3000平方米或不足3亩的，原则上实行工业用房调换。2.明确增购系数。被征收人选择实物安置的，《办法》给予一定的增购空间。即在工业用地面积许可情况下，置换用地面积原则上不超过原合法用地面积的1.2倍，跨区域置换用地不超过原合法用地面积的1.5倍；跨区域工业用房调换的可按原建筑面积的1.2倍给予调换。3.调整被征收人入园、权属分割条件。为便于被征收人安置入园，《办法》明确用于调换的工业用房为小微企业园厂房且市场评估价高于其售价的，适当降低被征收人的达产经济指标等要求，具体由各区政府（功能区管委会）规定。同时，优化完善“用于调换的工业用房”相关产权分割条件，明确用于调换的工业用房最小分割单元按层实施，经定位后的工业用房不得再进行分割。4.功能置换方式。为满足被征收人多样化安置需求，《办法》明确“被征收人可选择等值置换商业、办公、住宅等用房”，相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（六）关于房屋价值评估。《办法》根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关规定，明确被征收工业用房价值的补偿，由房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日按照《国有土地上房屋征收评估办法》及省、市评估技术规范实施评估，依法出具评估报告。房屋征收实施单位应当依法向被征收人送达分户评估报告。被征收工业用房价值采用房地分离评估，具体由温州市房地产价格评估专家委员会在温州市区国有土地上房屋征收评估技术规范中予以明确。被征收人选择土地置换或工业用房调换的，被征收工业用房价值和置换用地（或用于调换的工业用房）价值由同一家房地产价格评估机构以同一评估时点评估确定。

（七）关于过渡期限和临时安置费补偿。《办法》明确被征收人选择土地置换、工业用房调换或功能置换的过渡原则：即周转用房原则上由被征收人自行解决，过渡期限支付被征收人临时安置费。临时安置费可按原合法工业用房建筑面积或原合法用地面积（即按照土地面积结合容积率等因素）就高计算，具体由各区政府（功能区管委会）自行规定。土地置换的过渡期限包括供地期12个月和建设期12个月两个阶段；工业用房调换、功能置换的过渡期限，原则上不超过24个月。若新建安置用房为高层建筑的，则不超过36个月；货币补偿的过渡期限为6个月。

（八）关于停产停业补偿。征收工业用房造成停产停业损失的补偿标准按被征收工业用房价值的5%计算。如生产经营者认为按前种方式不足以弥补损失的，还可委托具有法定资质的评估机构对停产停业损失进行评估。

（九）关于评估机构的选定。为规范房地产价格评估机构的选定程序，《办法》明确“房地产价格评估机构的选定按照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行”。为规范被征收人设施、设备、资产等搬迁费补偿中资产评估机构选定程序，《办法》明确“搬迁费等补偿需委托资产评估机构的，参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行”。

（十）关于奖励机制。被征收人按期签约并搬迁腾空验收合格的，可给予不超过被征收工业用房价值8%的奖励；选择实物安置的，可另外再给予不超过被征收工业用房价值2%的奖励。具体奖励比例由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（十一）关于房屋用途改变的补偿。为规范解决涉及“退二进三”工业用地补偿问题，《办法》明确“工业用房未经审批改变房屋用途或经依法审批办理临时改变房屋用途手续的，征收时应当按照工业用房予以补偿。经依法审批办理临时改变房屋用途的，剩余期限的土地收益金一并予以退还。”

（十二）其他事项。对依法履约，征收采矿、仓储等其他用房和“集体土地涉及工业用房”的补偿，实施时间等内容作了规定。

三、关键词解释

小微企业园：是指由政府统一规划，各类主体开发建设，集聚效应明显，产业定位明确，配套设施齐全，运营管理规范，生产生活服务健全，企业入园成本合理，为小微企业创业创新和成长壮大提供的生产经营场所，具有准公共属性的小微企业综合发展平台。

四、解读机关及解读人

解读机关：温州市住房和城乡建设局

解读人：李孙政

联系方式：0577--89975582

温州市人民政府办公室
关于印发温州市区征收集体土地涉及住宅用房
补偿办法的通知

发布日期： 2025-04-30 15:19 浏览次数： 1043 来源： 温州市人民政府办公室 字体：[ 大 中 小 ] 

各县（市、区）人民政府，市各有关单位：

《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

温州市人民政府办公室

2025年4月24日

（此件公开发布）

温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法

为维护征收集体土地范围内住宅用房所有权人（简称被补偿人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省土地管理条例》等有关规定，结合温州市区实际，制定本办法。

一、适用范围

因公共利益需要，在本市市区范围内征收集体土地涉及住宅用房补偿安置的（简称征地住宅补偿），适用本办法。

二、补偿范围

征地住宅的权属、建筑面积和用途，以不动产权属证书或者其他合法有效凭证记载的内容确定。

经认定视为合法建筑应当给予补偿，经认定未超过批准期限的临时建筑按重置价结合批准期限的剩余年限给予适当补偿。经认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

征地补偿安置方案公告前由属地政府（功能区管委会）组织有关部门依法进行未经登记建筑的认定和处理，具体认定工作按照市和各区政府（功能区管委会）未经登记建筑认定的相关规定执行。

三、补偿内容

征地住宅补偿包括合法房屋（含视为合法建筑）价值的补偿（含室内装饰装修的补偿）和搬迁费、临时安置费的补偿，评估确定合法房屋价值时应当扣减房屋基底占地涉及的征地安置补助费，房屋基底占地以外的补偿按照《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（2020年第7号市政府令）等相关规定执行。

四、补偿方式

被补偿人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

符合国土空间规划以及市、区政府（功能区管委会）规定的其他条件的，可安排宅基地建房的方式进行补偿。宅基地建房补偿的相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。

五、产权调换方式

被补偿人选择产权调换的，按下列方式计算应安置面积：

（一）“合法面积”安置。即按征地合法房屋面积确定应安置面积。

（二）“一翻三”安置。被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，根据《关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（温政发〔2016〕26号）建立城乡统一户口登记制度前为农业户身份，且宅基地属原始取得或者继承取得该宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面积不超过三倍的标准确定应安置面积。

（三）“人均保底”安置。被补偿人根据本条第一或第二项确定的应安置面积仍未达到户内人均住宅建筑面积30平方米的，可申请按户内人均住宅建筑面积30平方米（计入人均的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算）确定应安置面积。

六、价格结算

被补偿人选择产权调换的，产权调换房屋与原合法房屋原则上按市场评估价值结算差价。应安置面积与原合法房屋等面积部分，按两者市场评估比准价差价给予一定比例优惠；超出部分，按市场评估比准价一定比例计价。具体比例由各区政府（功能区管委会）自行规定。

七、搬迁费补偿

征地住宅的搬迁费按合法房屋面积结合搬迁费标准计算，且每户每次不低于1000元，具体参照国有土地上房屋征收补偿的相关标准执行。被补偿人选择产权调换的，搬迁费计算两次。

八、临时安置补偿

被补偿人选择产权调换的，过渡期限为被补偿人签约搬迁腾空并经验收合格之月起不超过24个月；产权调换房屋为新建高层建筑的，过渡期限为被补偿人签约搬迁腾空并经验收合格之月起不超过36个月。临时安置费按下列规定支付：

（一）被补偿人自行解决周转用房的，应当支付其签约搬迁腾空并经验收合格之月起至产权调换房屋交付后6个月内的临时安置费。

超过过渡期限未交付产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照公布的最新标准的二倍支付临时安置费。

（二）提供周转用房的，不支付临时安置费。超过过渡期限未交付产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照公布的最新标准支付临时安置费。

前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑。

九、货币补偿方式

被补偿人选择货币补偿的，按合法房屋的市场评估价确定货币补偿金额，并一次性支付6个月临时安置费。

十、房屋评估

合法房屋的价值，由具有法定资格的房地产价格评估机构以征地补偿安置方案确定并公布之日为价值时点评估确定。

征地预公告发布后，被补偿人应当协商选定房地产价格评估机构。在规定期限内不能协商选定的，按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定执行。

房屋征收实施单位应当依法向被补偿人送达分户评估报告。

十一、奖励机制

被补偿人在规定的期限内签约、搬迁腾空并经验收合格，且选择产权调换的，可按合法房屋建筑面积给予奖励，奖励标准上限为300元/平方米，具体由各区政府（功能区管委会）自行规定。

十二、保障机制

（一）征地住宅的建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被补偿人符合低收入住房困难家庭条件的，选择产权调换时可优先给予住房保障。产权调换房屋在最低补偿建筑面积以内部分不结算差价，超出部分可按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。

温州市区最低补偿建筑面积不小于45平方米，具体由市政府根据本行政区域内居民生活水平和居住条件的变化调整并公布。

（二）被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，仅持有土地合法手续，或持有土地合法手续但房屋经认定均不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积30平方米（计入人均的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算）确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。

（三）被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，房屋和土地均未取得合法手续且房屋经认定不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积18平方米（计入人均的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算）确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。

十三、临时安置费标准

征收集体土地涉及住宅用房的临时安置费标准参照国有土地上房屋征收临时安置费标准执行。

十四、非住宅补偿

征收集体土地涉及非住宅房屋的补偿参照国有土地上房屋征收与补偿的相关规定。

十五、附则

（一）本办法第五条第三项、第十二条中涉及的具体申请材料、另有房屋情况、优惠购买价格等由各区政府（功能区管委会）自行规定。

（二）本办法自2025年6月1日起施行。本办法施行前已发布征地补偿安置方案的按原有规定执行。各区政府（功能区管委会）按照本办法制定相应实施细则。各县（市）可参照执行。

（三）《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号）和《温州市人民政府关于规范温州市区征收集体土地涉及房屋补偿工作的实施意见》（温政发〔2013〕101号）同时废止。

温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》政策解读

一、制定背景依据及目的

2012年，我市出台《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》（温政发〔2012〕19号），为适应新的形势，需对政策的落实情况开展回头看，以完善征收集体土地涉及住宅用房的补偿机制。今年以来，我们对上述政策的实施情况开展调研，在吸收各地征收实践中的有益经验、分析政策落实中存在的问题后，开展政策修订工作，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修正）、《浙江省土地管理条例》（2021年11月1日施行）等规定制定本《温州市区征收集体土地涉及住宅用房补偿办法》（以下简称《办法》）。

二、《办法》主要内容

《办法》共15条，具体包括适用范围、补偿范围、补偿内容、补偿方式、产权调换方式、价格结算、搬迁费补偿、临时安置补偿、货币补偿方式、房屋评估、奖励机制、保障机制、临时安置费标准、非住宅补偿及其他事项。主要内容如下：

（一）关于补偿范围和内容。《办法》明确，房屋的权属、建筑面积和用途，以不动产权属证书或者其他合法有效凭证记载的内容确定。征收集体土地涉及的住宅用房补偿包括合法房屋（含视为合法建筑）价值的补偿（含室内装饰装修的补偿）和搬迁费、临时安置费的补偿。合法房屋价值在评估时应当扣减房屋基底占地涉及的征地安置补助费,房屋基底占地以外的补偿按照《温州市市区征收农民集体所有土地管理办法》（2020年第7号市政府令）等相关规定执行。同时明确未经登记建筑的认定和处理由属地政府（功能区管委会）在征地补偿安置方案公告前组织有关部门依法开展。

（二）关于补偿方式。《办法》明确被补偿人可选择货币补偿，也可选择产权调换。安排宅基地建房的方式则需要符合国土空间规划以及市、区政府（功能区管委会）规定的其他条件，相关规定由各区政府（功能区管委会）自行规定。被补偿人选择产权调换的，根据下列三种方式计算应安置面积：1.“合法面积”安置：按“合法房屋面积”确定应安置面积；2.“一翻三”安置：被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，根据《温州市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见》（温政发〔2016〕26号）建立城乡统一户口登记制度前为农业户身份，且宅基地属原始取得或者继承取得该宅基地上房屋的，按合法房屋宅基地基底面积不超过三倍的标准确定应安置面积；3.“人均保底”安置：“人均”政策作为一项保底政策，不再区分农业和非农业户口，被补偿人按照“合法面积”或“一翻三”确定的应安置面积仍未达到户内人均住宅建筑面积30㎡的，可申请按户内人均住宅建筑面积30㎡（计入人均的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算）确定应安置面积，充分保障被补偿人的住房需求。

（三）关于结算价格。为充分将农村村民住宅用房的补偿机制与国有土地上房屋补偿按市场价结算的机制做好并轨，使被补偿人优惠结算新、旧房差价，本《办法》明确被补偿人选择产权调换的，结算方式原则上为按“新旧房的市场评估价值结算差价”，同时明确应安置面积与原合法房屋等面积部分，按两者市场评估比准价差价给予一定比例优惠；对于超出原合法面积部分，按市场评估比准价一定比例计价。具体比例由各区政府（功能区管委会）根据实际结算机制自行规定。

（四）关于保障机制。为保障全违章农村村民和困难群众居住条件，《办法》明确对以下三类群体建立补偿保障：1.征地住宅的建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被补偿人符合低收入住房困难家庭条件，选择产权调换时可优先给予住房保障。产权调换房屋在最低补偿建筑面积以内部分不结算差价，超出部分可按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。温州市区最低补偿建筑面积不小于45㎡；2.被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，仅持有土地合法手续，或持有土地合法手续但房屋经认定均不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积30㎡确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买；3.被补偿人系征地范围内属地村集体经济组织成员，房屋和土地均未取得合法手续且房屋经认定不属于视为合法建筑的，可申请按户内人均住宅建筑面积18㎡确定安置面积，并按市场评估比准价给予一定比例优惠购买。以上“计入人均”的户内成员在市区范围内另有房屋合并计算。

（五）关于房屋评估。为规范征收集体土地上住宅用房的评估工作、保障被补偿人知情权，化解征迁矛盾。《办法》明确合法房屋价值的评估价值时点为征地补偿安置方案确定并公布之日。同时明确征地预公告发布后，参照《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定选定房地产价格评估机构。房屋征收实施单位应当依法向被补偿人送达分户评估报告。

（六）其他事项。《办法》为保障被补偿人的合法权益，参照征收国有土地上房屋的补偿机制，对临时安置费、搬迁费、过渡期限、按期签约搬迁腾空奖励等作了规定。

三、解读机关及解读人

解读机关：温州市住房和城乡建设局

解读人：章忠

联系方式：0577-89975582